房地产开发与管理53080.ppt

* * §8.3 初步设计 初步设计是展示建筑的外观、可租售面积、停车场、HVAC系统等重要的建筑特征。 * * §8.4 建造成本和全部成本的初步估算 项目的建造成本包括土地成本、基础设施建造成本和主体工程建造成本。 * * 一个典型的成本估算内容(A) ◎土地成本 ◎场地开发成本 ◎设计费 ◎建筑设计 ◎其他工程设计 ◎施工成本 ◎按分部分项工程 ◎按人工和材料 ◎各种许可证 ◎融资费用 ◎长期贷款保证金 ◎建设贷款利息 ◎建设贷款费用 * * 一个典型的成本估算内容(B) ◎市场营销费用 ◎市场推广费用 ◎广告 ◎租赁佣金 ◎代理费 ◎运营准备费 ◎税收及其他法律费用 ◎会计成本 ◎现场监理费用 ◎管理费 ◎不可预见费 ◎开发费 * * §8.5 贷款人与投资者 贷款人与投资者预测项目的偿债比率、贷款价值比，估计项目在特定市场上的长期保值能力。 * * §8.6 建筑许可和其他政府管理 政府部门是项目开发的最重要的参与者，项目所需的各种建筑许可证由政府部门颁发。 有的开发商通过和政府合作开发公用/私营项目，来搞好与政府之间的关系。 * * §8.7 价值报告和正式可行性评估 市场研究的结论是对项目的出租或出售情况的估计，它预测项目的租金售价、出租出售率和出租出售时间，以及相应的费用。 * * §8.8 风险资本 对于这类大型项目，应该把项目创意细化之后到开始施工之间的这段时间是为风险投资阶段。这一阶段的资金投入是充满风险的，因为在这一时期，项目仅仅从一个创意开始，他的规模和价值是未知的，它能否实现也是未知的。 * * §8.9 风险控制技术 1.可行性研究 2.融资安排 3.让项目管理、市场营销和施工方面的专业人员以及政府官员证实地视察和检验建筑设计 4.开发商必须检查项目所需的设备和市政公用设施是否完善 5.在考虑项目的基础设施建设成本时，开发商不只是考虑如何获得建设许可证，还要机智地提出“城市对这部分基础设施给予一定的补偿”的要求。 6.开发商要检查承包商是否获得了相应的建筑许可，在一些城市，还要检查分包商是否也获得了相应的建筑许可。 7.在建筑设计合同中提供结构性担保。 * * §9 房地产市场营销(A) §9.1 市场营销与销售的协调 §9.2 营销计划和预算 §9.3 针对目标客户的广告 §9.4 公共关系 §9.5 现场推广 §9.6 产品推广 * * §7.1 市场的含义 “市场”这个词有各种不同的含义。 历史上，市场是指买方和卖方会面的场所，有代表性的是城镇的中心或农村的集市。 今天，市场被定义为一个特定地理区域内某种类型物业的使用者、购买者和承租者。 * * §7.2 市场研究的含义 市场研究是市场信息采集、加工和（增值）服务的过程。 美国市场营销协会对市场研究的定义是：通过信息把消费者、顾客、公众和营销者联系起来，这些信息是用来:寻找和定义市场机会和问题；产生、提炼和评估营销行为；监测市场表现；促使人们把营销作为一个过程来理解。 * * §7.3 市场研究步骤 第一步，是分析国家的经济状况（也包括国际经济状况）并预测其长期趋势，仔细考察区域、城市、邻里和场地的特征。 第二步，是调查市场上重要的可比项目的特征、功能和优点。 第三步，是对细分市场和拟建项目作出吸纳率假设，即目标市场将在什么价格、多长时间吸纳多少单位的物业？预测细分市场的吸纳率需要仔细分析可比性物业的特点功能和优点。 * * §7.4 市场研究的内容 供给分析使用当地的、地区性的和全国性的数据，一般考虑以下因素： ◎存量房及其质量； ◎新建房的数量（包括在建的和拟建的） ◎存量房和新建房的特点、功能和优点； ◎总体空置率和空置房的特征； ◎当前的吸纳率和吸纳数量（包括用户/租客的类型）； ◎市场上的租金（以及不同地点和不同特征房屋之间租金差异的原因）； ◎租约条款和折让情况（例如减免租金、搬迁补贴等）。 大多数的需求分析都包括以下内容： ◎人口和人口的变化； ◎就业情况和就业情况的变化； ◎收入和收入的变化； ◎其他宏观经济因素和地方因素。 市场调研的内容可以分为：市场环境、产品与服务、营销组合三大类。 * * §7.5 市场分析 §7.5.1 市场分析的概念 §7.5.2 市场分析的目的 §7.5.3 市场分析的内容与作用§7.5.4 市场供需变化与指标 §7.5.5 信息收集与验证§7.5.6 空间空置量与净建设量、净吸收量的关系 §7.5.7 确定相关市场§7.5.8 研究过程与结论的表述 * * §7.5.1 市场分析的概念 市场分析是对某种特定的商品或劳务的市场进行界定和研究的过程。 * * §7.5.2 市场分析的目的 一些市场分析侧重于具体微