北京2006年公寓半年报.docVIP

北京2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定贷款基准利率上调0.27个百分点《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。 数据来源：北京市房地产信息网 朝阳区为公寓供应主要区域，上半年供应体量在6万平方米以上的楼盘就有3个； 西城区作为老城区，可开发用地越来越少，由于未来建设用地的停止供应，公寓供应仍会持续走低； 海淀区四环以内的项目用地越来越少，未来公寓供应将主要集中在四环以外； 2.一室一厅供应套数最多，三室两厅供应面积最大 数据来源：北京市房地产信息网 一室一厅、两室两厅、三室两厅为公寓供应的主要房型； 三室两厅供应规模最大，占公寓总供应量的的32.8%；其次为两室两厅，占23.1%。 3.户均建筑面积60平方米以下的户型供应套数最多，120-140平方米的户型供应规模最大 数据来源：北京市房地产信息网 户均建筑面积60以下及60-80平方米的户型供应套数占总套数的比例达到50%，这主要是因为酒店式公寓供应量较大所致； 100—140平方米的户型供应规模最大，是公寓市场的主要供应户型。 4.CBD及其辐射区域公寓供应量较大 CBD区域公寓产品上市面积14.2万平方米，占总上市面积的31%，供应楼盘为新城国际及银钻公寓两个项目，两个项目均为精装修，高档公寓类产品，销售单价较高。银钻公寓为塔楼设计，销售单价21000元/平方米，销售价格较高，这也与其酒店式公寓产品设计有关。 CBD辐射区公寓产品上市面积近10万平方米，占总供应面积的22%，销售价格较CBD要低一些，但是部分楼盘的销售价格也达到10000元/平方米以上。 可见，CBD及其辐射区域仍然是公寓产品供应的主要区域，CBD强大的需求是吸引公寓开发的主要原因。 5.公寓月供应体量呈下降趋势 数据来源：北京市房地产信息网 受05年政策趋稳及需求拉动的影响，1月份公寓的供应大幅放量； 06年宏观政策及其带来的需求的下降使公寓供应逐渐下降。 三、公寓成交量下降，成交价格继续上涨 2006年1-6月北京公寓市场预售公寓成交面积35.5万平方米，较2005年同期相比下降了27.7%；成交价格14196元/平方米，上涨了16.7%。 四、朝阳区成交量居各区之首 数据来源：北京市房地产信息网 公寓成交量主要集中在八大城区； 朝阳区成交规模占预售总成交规模的71.2%，远远大于其它区域； 五、酒店式公寓使一居房型成交量最大 数据来源：北京市房地产信息网 2006年上半年，酒店式公寓类产品成交量很大，几乎涵盖整个一居房型总量的90%以上，中关村紫金数码园、大成国际中心、中天国际公寓销售位于前三甲； 二居、三居为纯居住类公寓的主要房型。 六、户均建筑面积60平方米以下户型为主要成交户型 数据来源：北京市房地产信息网 2006年上半年，建筑面积80平方米以下的酒店式公寓成交套数最多，尤以60平方米以下的为主； 120-140平方米纯居类公寓户型成交量最大。 七、单价8000元/平方米以上的公寓产品是市场的主流 数据来源：北京市房地产信息网 单价8000元/平方米以上的公寓成交量占预售公寓成交总量的87.8%，是公寓市场的主流产品； 八、CBD区域预售公寓成交量最大，成交价格最高 数据来源：北京市房地产信息网 CBD区域依然为公寓需求的热点区域，成交量及成交价格均远领先于其它板块； 中关村、亚奥板块酒店式公寓供应量较大； 朝阳公园板块新盘较少，预售成交量较低。 九、公寓需求量受政策影响较大 数据来源：北京市房地产信息网 2005年宏观政策趋稳、需求释放导致公寓的供应量年初时持续上升； 2006年的宏观政策使公寓成交量开始下降，但由于其对现有物业而言影响不是很大，所以需求下降较为平缓。 十、公寓市场客群分析 1.各种客群购买面积 数据来源：北京市房地产信息网 本市城镇居民、外省个人是公寓的主要购买群体； 外国个人、外地企业、华侨港澳台人士购买量也较大。 2.各种客群购买价格 数据来源：北京市房地产信息网 华侨港澳台人士购买公寓价格最高； 外国个人及外地企业购买公寓单价也在16000元以上； 本市城镇居民及外省个人购买公寓单价以12000元左右的为主。 3.各区域客群购买情况 数据来源：北京市房地产信