董藩__生存压力与中小开发商经营变革.pptVIP

调控市场的思路上来，为控制房价并增加财政收入，放地量会增加，供应增大，与过去相比销售压力增加，利润率也下降。 ▲在“民生”压力下，保障性住房供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期。从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如深圳2008—2010年将建成9.73万套保障房，厦门2008年原定建成2万套，2009年建成1.4万套。北京2008年分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平米，09年这三类住房开工850万平米。 ▲中小开发商往往既没有资本优势，有没有技术和管理优势，主要靠当地人脉关系和不规范操作生存、发展，但从发展趋势上看越来越难。 ▲各项房地产税收征收将趋于严格，打击偷漏税的力度在加大，税收压力大大增加。 ▲舆论暴政笼罩全国，房地产市场的发展环境进一步恶化，并未将来的社会发展埋下隐患。但在“民生”的压力下，一些制度与政策更扭曲，虽然可能增加供应，但干预增加，市场化程度明显下降，政府一些倒退行为出现。 ▲每当市场趋好时，就会出现打压房地产的消息，如出台物业税，取消商品房预售，提高利率或首付等。大开发商也会制造话题打压中小开发商。 2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化 ▲与有创新精神的金融机构合作，降低资金占用水平 ?引入金融服务企业，提高经营水平和竞争力 ●“互利合作、优势互补、资源共享、共赢发展”要成为开发商经营的实实在在理念。 ●住房按揭贷款服务的传统模式将渐遭抛弃，一种新的住房按揭贷款“置业担保”模式已经萌芽。 （1）参与方：开发商、担保公司、银行、贷款购房人 （2）各方定位—— 开发商：住房产品提供者 担保公司：金融服务提供者、阶段性担保风险承担者 银行：资金提供者、金融服务提供者 贷款购房人：住房产品购买者、金融服务需求者 （3）实践结果：开发商将非核心、无盈利业务进行转嫁和外包，集中财力、人力、物力从事地产开发业务（核心业务），增强了开发商的核心竞争力，降低了成本、提高了收益。 （4）新模式特点： ——对房地产商的好处： 担保风险转移，无须承担担保责任。 资金压力转移，无须占用自有资金。 服务成本转移，节省大量人力物力。 ——对贷款购房者的好处： 对购房人而言，拥有全款购房的议价权，一般情况下能享受到总房价1—3%的价格优惠。 专业担保公司为客户提供贷款“一条龙”服务，具有专业性强、效率高、服务好、贷款门槛低等特点，客户省心省力。 ——对银行的好处： 专业规范的担保公司较开发商而言具有更强的贷后管理和风险控制能力，进一步保证了信贷资产安全。 ?与中小商业银行合作，争取对持有性物业的中长期贷款 区域化、个性化的智能库 技术分类 技术举例 信息发布方式 社区服务类 家政保洁、订餐送菜、衣服洗烫、废品回收、送气送水、场馆预定、维修疏通、紧急救助、美容美发 以社区网站发布及查询为主；社区总机查询为辅； 业主互动/社区动态类 居委会或物业通知、失物招领、水电缴费、政策及公益宣传、二手交易、团购、业主建议、居民兴趣/需求交流等 以社区网站、Web推送为主； 友情提示类 天气预报、安全提醒、停电停水、温馨祝福、社区动态等 以Web推送、语音推送、短信推送为主； 个性需求类 彩票开奖、股市行情、医疗保健、优惠打折、宠物健康、汽车保养、职场信息、特色餐饮、娱乐资讯 用户可订制Web推送、短信、电子邮件发送、语音推送等方式 大众搜索类 商旅服务、电脑快修、家教、房介、维修、婚介、培训、政务、医保、金融、交通、购物等 社区网站发布为主；以社区总机查询为辅； 家庭智能化网络介绍 宽带网络 DVB数据流 有线/无线通讯 家庭游戏 安防设备 家用电器 家庭音响 摄影录像 电脑设备 公共电视节目 电视频道 单向广播业务（DVB） IP数据包流 商业互动服务 个人信息内容 政务信息服务 信息互动业务（IP） 家居安防控制 其它互动服务 ● ● ● ● 数据广播节目内容 互动信息服务内容 家庭网关 自由选择服务和内容 ?采暖地区和夏热冬冷地区推广技术 1、外墙外保温技术（复合墙体） 　2、太阳能应用技术（供热水、采暖供、供电） 　3、窗外遮阳技术 　4、新风置换技术 　5、再生水回用技术 　6、有机垃圾生化处理技术 　7、地源 水源热泵应用技术 　8、水体生态净化技术 　9、屋顶绿化及隔热技术 　10、产业化装修成套技术 11、辐射采暖技术 12、采暖计量技术 ▲搞好纳税筹划，降低支出，保持利润水平不降低或者仍具有不退出市场的利润要求 ?什么是纳税