房地产开发与经营2.ppt

* * * * * * * * * * * * * * 2.2.4 土地使用权划拨 1、土地使用权划拨的概念 2、土地使用权划拨的特征 3、适用范围 4、划拨程序 5、划拨土地管理 2.2.5集体土地征收 1、土地征收的概念及特征 2、土地征收审批 3、土地征收补偿 2.3 房地产开发房屋拆迁 2.3.1房屋拆迁概述 1、房屋拆迁的概念 2、拆迁的行政许可 3、房屋拆迁方式 4、房屋拆迁范围 5、房屋拆迁期限 2.3.2房屋拆迁的程序 1、确定拆迁地块 2、调查摸底 3、预测拆迁费用及补偿方案 4、申请办理拆迁许可证 5、公布拆迁公告 6、拆迁宣传 7、签订安置协议书 8、迁出 9、领取补偿费用和办理安置手续 10、争议的处理 11、实施拆除 12、资料归档 2.3.3房屋拆迁补偿与安置 1、补偿的内容 2、补偿的方式：货币补偿、产权调换、两种方式的选择 3、补偿标准确定的原则 4、产权调换后差价结算 5、公益事业用房的拆迁补偿 6、产权不明确的房屋补偿安置 7、设定抵押权的房屋补偿安置 8、对搬迁和过渡补助费的规定 2.3.4城市房屋拆迁估价 1、城市房屋拆迁估价的概念 2、拆迁估价机构的选择 3、拆迁估价纠纷调查处理 谢谢！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第2章 房地产开发流程及前期工作 2.1 房地产开发各阶段分析 2.1.1 投资决策分析阶段 1、提出投资开发设想 2、项目可行性研究 2.1.2 前期准备工作阶段 1、取得土地使用权。 2、征地与拆迁。（出让时，为生地或毛地的） 3、工程勘察与设计。 4、三通一平/七通一平。 5、建设工程招标。 2.1.3 建设实施阶段 1、组织施工。 2、工程监理。 3、竣工验收。 2.1.4 租售及物业管理 1、房屋租售。 2、物业管理。 2.2 房地产开发用地取得 2.2.1 房地产开发用地取得方式 1、出让 2、转让 3、划拨 4、合作 　　　　指标 类别 容积率 净密度 （户数/公顷） 邻里密度 独户住宅 0.2 20 12 并立式住宅 0.3 20-25 15 联排式 0.5 40-60 30 叠层式 0.8 60-100 45 三层公寓 1.0 100-150 50 六层电梯公寓 1.4 160-190 75 十三层电梯公寓 1.8 215-240 100 国际通行的住宅用地指标 独立住宅：Townhouse： 6层电梯公寓：13层电梯公寓 ＝　9　 ： 　6　 ： 　1.3 　 ：　　　1 从土地价值最优实现角度，别墅具有土地绝对价值贬损性 2.2.2 国有建设用地使用权出让 1、建设用地使用权的含义 2、用地使用权的出让方式 招标 （含义、程序） 拍卖（含义、程序） 挂牌（含义、程序） 协议（含义、程序） 3、招标、拍卖、挂牌出让方案及文件编制 4、出让合同 5、出让终止 2.2.3 土地使用权转让 1、土地使用权转让的含义 2、土地使用权的转让方式 出售、交换、赠与 3、转让的原则 权利义务同时转移、土地与建构筑物同时转移、效益不可损 4、转让条件 5、转让程序 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *