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房屋建筑物的类比法计算及地役权的测算 ——一个案例的实际分析 摘要 本文具体列示了类比法在建筑物评估中的应用，并采用两种方法对地役权的价值进行了测算，最后对案例的不足进行了反思，并提出相应的改进意见。 项目背景 委托评估**房屋建筑物的建筑面积为14200平方米，位于甲公司大院内，框架剪力墙结构，筏片满堂红基础，外墙为瓷片，内墙刷乳胶漆，玻璃幕墙，地面为地板砖，铝合金窗，木门。地上十五层，地下一层，甲公司于1994年办理了规划许可证，甲公司至1995年建设了地下1层及地上1-7层，建筑面积为7400平方米，由于资金的原因，8至15层没有建设。1998年乙公司经过甲公司的许可，继建8至15层，于1999年6月份竣工，建筑面积为6800平方米。共计投资3000万元，2000年通过质量监管部门的质量检验。房产所占用的土地使用权为甲公司所有，用途为：办公，使用权类型为：划拨，房产建成后没有办理房产证，甲公司与乙公司没有签定地役使用权的合同及办理登记手续。房地产没有办理抵押担保情况。1-7层及地下1层为甲公司自用。8-15层为乙公司经营使用，乙公司现主要用作出租办公使用。 甲公司根据上级部门的要求规范房产的产权情况，委托我们对乙公司续建的8-15层于2009年12月31日的价值进行评估，为甲公司收购提供价值参考依据；计算8-15层的，从建成开始使用至2009年年底的土地使用费的价值，即地役权价值，本案例中的地役权价值的内涵应为每年归属于甲公司应收取的土地收益的加总，以确保国有收益的不流失。 项目分析 甲公司委托评估的**建筑物的8-15层，经过甲公司的许可由乙公司出资兴 建，其房屋建筑物的财产属于乙公司，甲公司为了规范产权关系，收购8-15层的产权，收购后办理产权证书，理顺**房屋建筑物的产权关系。因为乙公司没有与甲公司签定合同取得地役权，且实际乙公司没有向甲公司支付使用费，所以本次评估的8-15层的价值只能是房屋的建造成本，其价值不应包含土地使用权的价值，根据上述情况，重置成本法是较直接、合适的评估法。具体操作见三。 由于乙公司继建的建筑物的8-15层处于甲公司所建的**建筑物的7层之上，且该建筑处于甲公司的大院内，除享有基地地役权外，还享有院内的公共用地的地役权，所以单独计算建筑基地所占用土地的地役权价值，不能合理反映8-15层所享有的地役权价值。我们通过以下两种技术路线方法计算其地役权的价值应基本能反映其实际享有的地役权价值，一是通过政府部门发布的地价资料及容积率，计算楼面地价，以已知现值求年金的公式计算其地役权的价值，即楼面地价作为现值，地役权价值（年使用费）为年金，二是剩余法来计算，即收益扣除相应房屋建筑的的出租经营的相关费用、利润来求得每年的剩余收益来计算。具体操作见四。 房屋建筑物价值的测算 采用重置成本法计算其评估值的基本公式如下： 评估值=重置全价×成新率 重置价值的确定 重置价值=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 建安工程造价：评估人员根据被评估房屋建筑物的具体特点和所取得的相关资料，采用方法确定建安工程费。 类比法：通过调查了解相关部门发布的建筑工程造价信息，选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析，以其建安工程造价为基础，通过调整差异，测算出被评估建筑物的建安工程造价。 项目 造价指标（元/m2） 构成指标(元/m2) 百分率(%) 人工 材料 机械 管理费 规费 利润 税金 单方造价 （比率%） 1661.65 254.13 1022.74 78.65 113.86 48.87 88.56 54.84 100% 15.29 61.55 4.73 6.85 2.94 5.33 3.3 其中 土建小计 1383.15 224.19 813.21 74.93 102.65 43.91 78.61 45.65 83.24 安装小计 278.5 29.94 209.53 3.72 11.21 4.96 9.95 9.19 16.76 典型工程的指标特征描述如下： （1）土建工程： 基础：满堂基础；砌体：砌块墙，少量粘土砖墙；脚手架：内外墙脚手架、梁柱脚手架、装饰用脚手架；混凝土：全现浇商品砼，泵送工艺；门窗：普通木门，塑钢窗；楼地面：水泥砂浆楼地面，地板砖地面综合，少量花岗岩地面；层面：平层面；室外装饰：面砖面墙、涂料墙面综合；室内装饰：面砖墙裙，888涂料墙面，乳胶漆墙面综合；超高费及垂直运输费：办公用房垂直运输费，建筑物超高费，大型机械进出场费，塔吊安拆、基础铺拆费；零星工程：散水、坡道、室外台阶、通风道、伸缩缝、楼梯拦杆、钢梯；其他：不锈钢拦杆，玻璃幕墙。 （2）安装工程： 给排水工程、电气工程、弱电工程、通风空调工程、消防工程 经咨询郑州市建设工程造价管理办公