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房地產市場分析基本理念 房地產市場分析基本理念 碩一 鄧筱蓉 碩一 鄧筱蓉 學習目的 學習目的 了解市場分析的基本經濟理論。 了解市場分析的基本經濟理論。 從房市特性切入，了解市場機制中供給與 從房市特性切入，了解市場機制中供給與 需求的運作。 需求的運作。 學習次市場分析、存量與流量、數量與價 學習次市場分析、存量與流量、數量與價 格、長短期動態調整、價格與品質關係。 格、長短期動態調整、價格與品質關係。 小節：房地產市場分析應掌握個別次市場之 小節：房地產市場分析應掌握個別次市場之 供給、需求、價格、數量與品質 供給、需求、價格、數量與品質 本章內容 本章內容 壹、房地產市場特性 壹、房地產市場特性 貳、房地產市場與供給 貳、房地產市場與供給 參、房地產市場供需調整分析 參、房地產市場供需調整分析 肆、房地產市場價格與品質 肆、房地產市場價格與品質 壹、房地產市場特性 壹、房地產市場特性 一、房地產市場結構 一、房地產市場結構 房地產之產品是異質性產品 房地產之產品是異質性產品 （大同小異），只此一家，別無分 （大同小異），只此一家，別無分 店，所以個別生產者有部分決定價 店，所以個別生產者有部分決定價 格的能力，屬於獨占性競爭市場。 格的能力，屬於獨占性競爭市場。 壹、房地產市場特性 壹、房地產市場特性 二、房地產市場特徵 二、房地產市場特徵 房地產市場自己調整自己的 房地產市場自己調整自己的 能力相當緩慢，加上房屋的生命週 能力相當緩慢，加上房屋的生命週 期長，故無法使供需快速均衡。 期長，故無法使供需快速均衡。 壹、房地產市場特性 壹、房地產市場特性 三、次市場的界定與類型 三、次市場的界定與類型 次市場的含意是指供需情況 次市場的含意是指供需情況 相互影響，擁有70%的主顧客稱之 相互影響，擁有70%的主顧客稱之 為主力市場，在進行市場分析前， 為主力市場，在進行市場分析前， 要先釐清是供給面還是需求面。 要先釐清是供給面還是需求面。 貳、房地產市場與供給 貳、房地產市場與供給 一、房地產市場供給 一、房地產市場供給 房地產供給指超過基本價格水準 房地產供給指超過基本價格水準 以上的出租或出售行為。供給者從房 以上的出租或出售行為。供給者從房 屋類型可區分為新成屋或是預售屋以 屋類型可區分為新成屋或是預售屋以 及中古屋兩種；而供給曲線可表示所 及中古屋兩種；而供給曲線可表示所 有人或開發商出售不動產的意願及能 有人或開發商出售不動產的意願及能 力。短期供給彈性小於長期供給彈 力。短期供給彈性小於長期供給彈 性。 性。 貳、房地產市場與供給 貳、房地產市場與供給 二、房地產市場供給影響因素 二、房地產市場供給影響因素 房地產的價格、生產要素價 房地產的價格、生產要素價 格、生產要素生產力和技術、房市 格、生產要素生產力和技術、房市 存量品質。 存量品質。 貳、房地產市場與供給 貳、房地產市場與供給 三、房地產市場需求 三、房地產市場需求 房市需求是指在某一時期，不同類型 房市需求是指在某一時期，不同類型 的房地產次市場中，不同價格所對應的需 的房地產次市場中，不同價格所對應的需 求量，價格與需求量的變動，非等比例變 求量，價格與需求量的變動，非等比例變