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一、房地产基础知识 1、房地产的概念 房地产是指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。 房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等。 地产：是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以 及地面道路等。 2、房地产的分类 按用途可分为 住房地产； 商业房地产； 工业仓储房地产； 办公房地产。 按市场级别可分为 土地的买卖 商品房交易及增量房市场 二手房及存量房市场 二、房地产开发 1、房地产开发的概念 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则 严格执行城市规划原则。 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限 征用下列土地，由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 4、房地产开发主要程序 ※ 企业注册：有 1000 万以上的注册资本； ※ 立项审批； ※ 项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址； ※ 在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（ 供水、 供热、供气及排污）供应的可行性； ※ 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书 及批准文件； ※ 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证（规划委）； ※ 向土地管理部门办理建设用地批准书； ※ 申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交 50%的建 设工程规划许可证执照费； ※ 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）； ※ 领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段 送主管部门验核； ※ 领取拆迁证，办理拆迁工作； ※ 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案； ※ 向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证（规划局），交纳执照费； ※ 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议； ※ 到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）； ※ 持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用； ※ 到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续； ※ 申请办理商品房销（预）售许可证（建委）； ※ 工程竣工验收：工程验收（规划局）、质量验收（市质量监督站）； ※ 取得竣工验收备案表。 三、房地产投资 1、房地产投资的概念 房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于 房地产开发经营中的行为。 2、房地产投资的特点 储蓄 投资 货币使用 银行 直接 对资金使用的参与 间接 直接 货币增值程度 较小 较大 报酬形式 利息 利润 承担风险程度 较小 较大 3、不同类型房地产销售收益的主要影响因素 花园公寓影响因素：销售时机 写字楼影响因素：地段 商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等 住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 旅馆、酒店：地段 四、房地产交易 1、房地产交易分为预售和现房销售两个阶段 预售 预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给 承购人，由承购人支付定金或房款的行为。 预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的 25%以上， 并已确定施工进度和竣工交付日期； 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 现房销售 商品房现房的概念：商品房现房是指已经完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土 地使用证且尚未销售的房屋。 现房销售：现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。按规定，现房销 售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现 房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍 需按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房竣工备案之日起四个月内继续进行 商品房预售，但自取得竣工备案之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。 商品房现房销售，应当符合以下条件： 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收；