中金公司-100128-房地产-土地并不稀缺，中国建设用地供给潜力分析.pdf

行业动态 2010 年1 月28 日 房地产 研究部 白宏炜 土地并不稀缺 分析员 baihw@ 中国建设用地供给潜力分析 张宇 联系人 zhangyu3@ 投资提示： 土地并非稀缺：参照美国、日本及英格兰土地利用结构，我国建设用地及居住用地有非常大的增长空间，美国、日 本建成区城市用地分别占国土面积的3.1%和4.2% ；而我国该指标为0.33% ，其中居住用地占比仅为0.11% ；我们城 市居住用地至少有10 倍以上的扩张空间，其中建设用地增加的主要潜力来自于农村集体建设用地；就耕地而言，18 亿亩耕地占比为 13%，人均农地面积低于美国，但高于日本两倍，18 亿亩耕地的保护与建设用地的增加并不直接冲 突，完全可以通过28% 的未利用土地的开发及3% 的农村集体建设用地的再利用实现； 一二线城市发展靠郊区化，三四线城市发展靠城市（镇）化：一二线城市发展潜力来自于建成区比例的提高，参照 日本城市发展历史，北京上海等一线城市建成区占比提升空间较大，如果北京建成区比例从现在的11%提高到35% ， 北京人口增长潜力是目前的2.5 倍，建成区人口密度将从现在的 1.3 万人/ 平方公里下降至1 万人/ 平方公里；而三四 线城市发展的潜力来自于城镇化/城市化，即新的建设用地增加； 城市建设及居住用地的增加与经济发展水平相关：用地增长率随着人均GDP 的变化而变化，呈先上升后下降的趋势， 高峰期出现在5000~8000 美元之间；且受产业结构影响，第二产业比重较高的城市建设用地增速也较高，而第三产 业比例较高的城市增速较低；分区域来看，一线城市进入平稳期，二线城市增速快速回落，三四线城市用地增速将 在2015 年和2020 年达到顶峰然后下降。 土地供给增加最大障碍在于土地财政模式：土地财政是地方政府收入的重要来源之一，近几年占比为40%~50% ，政 府的动力在于少卖地卖高价而非多卖地卖低价，高的地价推升房价上涨；按目前土地出让模式，预计未来四十年地 方政府将从土地出让中获取总收入将达45 万亿，我们认为在土地财政模式不变化之前，地价上涨催生房价上涨的趋 势不会发生变化，房地产将不断泡沫化； 增加供给是解决房价泡沫的唯一办法：抑制需求政策不能抑制房价泡沫，只能加剧行业波动，根本之路是增加供给， 方法很多，加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容积率、增加建设用地、放开农村集体建设用地等。 投资建议： ► 我国土地并不稀缺，未来政策导向将增加供给，土地资源属性将减弱，所以拥有品牌及规模扩张能力的公司中 长期受益明显； ► 短期内土地财政难以改变，所以拥有土地资源的公司也将受益，在一线城市郊区拥有较多土地储备的公司、拥 有较多工业用地或者较多农村集体建设用地的公司也可做投资选择； ► 短期市场受政策影响股票跌幅较大，我们认为政策有利于抑制地产泡沫，但难以改变一直沿袭的模式，所以行 业不会出现大的调整，由于股票调整已经比较充分，现在买房子不如买房地产股票。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 房地产：2010 年1 月28 日 目录 全国城镇建设用地总量低增长潜力大 4 我国建设用地有很大的增长空间4 未来建成区面积增加来自何处6 严守18 亿亩耕地红线与增加建设用地并不矛盾10 未来城市人口变化特征11 城市建设用地