网络层次分析法(ANP)在土地估价市场比较法中的应用探究.pdf

摘葵 摘要 土地价格是反映土地稀缺程度的重要信号，是国家丌展土地市场管理、制定土 地宏观调控政策的基础。伴随着经济社会的发展，土地市场同趋成熟与完善，市场 主体在开展土地转让、租赁、抵押等经济活动时，办在客观上要求获取公开、公平、 公正的土地价格。 市场比较法是土地估价基本方法之一，应用市场比较法进行土地估价的关键步 骤，在于针对可比实例的交易情况、交易期同、区域因素与个别因素进行修正。通 常来讲，交易情况、交易期同修正较易把握，对于区域因素和个别因素的修正，在 目前的评估实践中大多数采用等分因素比较法，且不考虑各影响因素问相互依存、 反馈的关系，由于该法存在一定缺陷，使估价值与交易值存在较大偏差。本文在对 土地估价和网络层次分析法基本理论分析的基础之上，针对市场比较法因素修J下等 权重的缺陷，将网络层次分析法引入市场比较法的估价过程，建立基于网络层次分 析法的土地估价模型。其关键步骤是选取影响土地价格的影响因素，建立相互影响、 相互反馈的网络层次结构，利用“极限超矩阵”对各种相互作用的因素进行综合分析 求取标准化权重，最后通过权重法计算待估宗地价格。 本文以武汉市43宗不同用途土地为案例进行实证研究。研究结果表明，网络层 次分析法能在一定程度上弥补当前市场比较法缺陷，适用于工业、住宅、商服、商 住等不同用地类型的价格评估，估价结果较为精确。 关键词：市场比较法网络层次分析法 因素修正评估价格 Abstract Land isan of nation of theextentland the price importantsignalreflecting scarcity,is a oftheland isthefoundationthatdrawsaland developsmanagementmarket，and up macroviewto tocontrola withthe ofeconomical adjust policy．Accompanydevelopment landmarketis out social，the with entitiesin gradually perfect，marketcarrying maturing land andothereconomic tothe transfers，leasing，mortgagesactivities，accessobjective ofthe and land requirementsopen，fairjustice prices． Themarket isoneofthebasicmethodsofland comparisonapproach evaluation，the criticalin ofmarket tovaluationoflandistO stepapplication comparisonapproach amend transaction factorsandindividualfactorsof transactions，the d