《东滩视点071——备战PPP，创新土地一级开发模式0308》.pdf

东滩视点 第 71 期 备战PPP ，创新土地一级开发模式 本期导读： 联系我们： PPP 模式相关资讯 上海东滩投资管理顾问有限公司 PPP 模式的界定和实践 电话：021 备战PPP ，创新土地一级开发模式 公司官网： 案例借鉴：华夏幸福基业固安工业园模式 微信公众号：东滩视界 ※动态资讯※ 十八届三中全会明确提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投 资和运营”，财政部部长楼继伟也明确提出“要实实在在把PPP （公共私营合作）这件 事开展起来”，发改委已经推出了首批80 个PPP 项目。随着风险规避、监督监管等PPP 配套机制的不断完善，PPP 将成为未来土地开发融资的重要渠道，PPP 将与银行贷款、 债券市场共同构成土地一级开发融资的新格局。 ※主题解析※ PPP （Public Private Partnership ）也称公私合营模式，即政府授权民营部门代替政府 建设、运营或管理基础设施（如道路、桥梁、电厂、水厂等）或其他公共服务设施（如 医院、学校、监狱、警岗等）并向公众提供公共服务，利益共享，风险共担的一种商业 模式。其实质是在公用事业领域引入社会资本，社会资本和政府合作建设城市基础设施 项目或提供社会公共服务和产品，最终使各方达到比单独行动更高的效率。 上世纪 90 年代，随着土地储备制度的确立和在全国的推广，土地一级开发作为一 项独立的土地开发环节正式登上历史舞台。土地一级开发领域从一开始就吸引了市场化 企业的关注，包括华夏幸福基业、黑牡丹、绵世股份、新湖中宝、万方地产等，它们充 当了土地一级开发商的角色，其中也有不少成功的案例，如华夏幸福基业固安工业园。 经过近 20 年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、 资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范。从商业模式上看，我国土地一级开发 经历了从BT 模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP 模式进一步 发展。 东滩视点 第 71 期 ※主题观点※ 备战PPP ，创新土地一级开发模式 有关PPP 模式的探讨已经有很多年了，由于没有明确的法规和政策支持，土地一级 开发领域尚未形成成熟的PPP 模式。2014 年，以 《国家新型城镇化规划》为引领，受 国内外融资环境、相关法规政策等多方面影响，PPP 模式受到了各方广泛关注。藉此东 风，上海东滩顾问公司也有幸承接了多个PPP 模式的区域开发咨询项目，有新市镇项目， 也有产业新城项目，委托方基本都是地方政府，核心服务内容就是PPP 合作方案设计， 主要内容包括政企间权责分配、投入产出事项分析、财务测算分析、合作协议和结算协 议、项目开发标准及监督监管制度、风险管理及项目终止机制等。通过项目研究，我们 觉得，以 PPP 模式推动片区开发是件好事，也有很多操作上的问题，地方政府应做好 PPP 模式的研究工作，以备战即将到来的PPP 高潮。 一、解析PPP 商业模式 从财务可行性上讲，只要能产生稳定的未来可预期的现金流的基础设施项目均可以 采用PPP 模式进行建设。土地一级开发包含大量的基础设施和公共设施建设内容，通过 土地出让、税收、特许经营等方式能够产生可预期的稳定的现金流，是理想的PPP 模式 运行领域。根据土地一级开发的特点，公共部门和社会主体可以按如下的商业模式开展 PPP 项目： A 公共部门与B 社会主体就 C 地块（一般为十几平方公里甚至几十平方公里）的 开发达成合作协议，在规定的合作年限内，B 社会主体负责地块内的土地平整、道路管 廊等基础设施建设工作，学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作，产业 规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作，空间规划、建筑设计、物