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房地产经纪概论（第六版） 房地产概论 房地产 房地产的概念 ***房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。 动产与不动产的区分标志 实物是够可以自由移动。 凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产属于动产，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分属于不动产。 土地的概念 土地是一个空间，是三维立体的，具体是指地球的陆地表面机器上下一定范围内的空间。 一宗土地的地标范围，是指该土地在地表上的“边界”所围合的区域。 建筑物的概念 建筑物是最主要的地上定着物，广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。 地上定着物的概念 地上定着物也成为土地定着物、土地附着物、地上附着物，是土地或建筑物的从物。 房地产实物的概念 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。 房地产权益的概念 ***房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，实际与房地产失误而衍生出来的权利、利益和收益。 房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利；②受到其他房地产权利限制的房地产权利；③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利；④房地产的额外利益或收益。 有形无形资产的价值 一般有形资产主要是实物的价值，即主要是事物的状况的好坏决定着其价值高低。 一般无形资产主要是权益的价值。 房地产实物和权益的关系 房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。 **宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同，反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。 房地产区位的概念 房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括①可及性和②便捷性。 衡量区位优劣的指标 最常见、最简单的指标是距离。 距离可分为①空间直线距离、②交通路线距离、③交通时间距离和④经济距离。 12.价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的 房地产的重要性 因为人们各种生活、生产活动都需要空间。 房地产的特性 不可移动 ①不可移动特性也称为位置固定性，每宗房地产均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，是的不同房地产之间有区位优劣之分。 ②房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。 独一无二 独一无二的特性也成为独特性、异质性、非同质性、个别性。 房地产交易难以采取样品交易的方式，而应到实地查看、感受或体验。 寿命长久 ***建筑用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技 文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。 供给有限 土地有有限性和不可再生性。 房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。 价值较大 用途多样 也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。 相互影响 房地产是不可以动的，其利用同常会对周围的房地产产生影响；反过来，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。 房地产具有相互影响的特性。 易受限制 政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的。 由于房地产不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。 难以变现 房地产需奥经过一个脚长的时间才能脱手。 保值增值 房地产由于寿命长久、土地面积不能增加，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。 房地产价格变化的总体趋势为波浪式。 房地产的分类 按照房地产用途的分类 ①居住房地产；②办公房地产；③零售商业房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。 ****按照房地产开发程度的分类 ①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤现房（**毛坯房、粗装修费、精装修房）。 按照房地产是否产生收益的分类 ①收益性房地产；②非收益性房地产。 **判定标准：本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 按照房地产经营使用方式的分类 ①销售的房地产；②出租的房地产；③自用的房地产。 房地产业 房地产业的定义 **房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 房地产业与建筑业的关系 建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。 房地产的细分行业 （1）***房地产中介服务行业又可分为①房地产经纪行业、②房地产估价行业和③房地产咨询行业。 （2）**房地产开发经营行业的特点：①单件性、②投资大、③周期长、④风险大、⑤回报率高、⑥附加值高、⑦产业关联度高、⑧带动力强，是资金密集的行业。 房地产