重庆市花园洋房市场初探.ppt

重庆市花园洋房市场初探 解决的问题 1 . what？什么是花园洋房 2. how？市场现状分析 3. where？产品和市场的发展方向 4. conclusion 小结 花园洋房的历史 1 老上海的小洋楼（上海） 2 珠江国际的“洋屋运动”（北京） 3 竞地朔源居（重庆） 4 情景花园洋房（武汉等地） 消费者对花园洋房的理解 狭义的花园洋房定义 花园别墅（Garden Villa） 带有花园草坪和车的院式平房或二、三层小楼，户户有花园，包括联排（或双拼）或者 TOWNHOUSE等 广义的花园洋房定义 花园住宅（Garden House ） 包括6层以下、以四层为主的多层板式建筑。具有外国建筑风格明显，绿化率较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台等特点 如何判断花园洋房？ 到底什么样的产品算作花园洋房？ 本人观点：花园洋房已经不在是一特定产品的名称，市场上的所谓的 花园洋房，介于广义和狭义的两者之间 的都可以认为是花园洋房，可以称为类别墅产品 温馨提示：本篇随后的分析以广义的定义来界定 重庆市场现状（how） 在售楼盘的销售情况 纵观2004年的楼市，花园洋房以其较低的价位、较高的品质，迅速了的占领了重庆市中高端住宅产品的市场 2004年供不应求，一些楼盘刚刚开盘就被抢购一空；销售价格一路走高，现在市场均价在3800元到4800之间；以3+2，4+2为主流，面积在120到170平方米之间 花园洋房的供应方式 1 纯花园洋房的楼盘社区 2 花园洋房为主力的楼盘 3 花园洋房为辅（凑热闹）楼盘 花园洋房的区位分布 北部新区： 奥林匹克花园 棕榈泉国际花园 天湖美镇 中央美地 金科·天籁城 枫林秀水 建工·未来城等 花园洋房楼盘的区位分布 渝北区： 水木清华 山语间 恒运·清河湾 在水一方 花园洋房楼盘的区位分布 江北区： 华立·天地豪园 天江·鼎城 鲁能·星城 花园洋房楼盘的区位分布 南岸区： 学府大道69号 中天·阳光美地 天池林海 高山流水 花园洋房楼盘的区位分布 其他地区个案： 水天花园·鹭岛 广厦江畔语林 晋愉·绿岛等 重庆花园洋房楼盘的区位分布特点 1 地域性较强，是住宅郊区化的产物 2 对周边的环境和配套要求很高 3 项目的占地规模较大，对区域的带动作用很大 4 具有很强的区域聚集效应 市场上在售产品形态分类 连排别墅 2+2 花园洋房 3+1、4+1花园洋房 5+1、5+2花园洋房 6+1”花园洋房” 我们将结合一些具体的楼盘的照片，说明不同类的产品的特征 类别墅产品的未来发展契机 产品形态的演进，出现了情景洋房等新产品 产品的移植，占领更多的市场 中产阶层的壮大 政府的支持（增大城市绿化面积） 公共基础设施的完善 产品的变革 市场需求的四个阶段 A.地点 B.户型 C.面积 D.生态 今天的奢侈品 就是 明天的必需品！ 为什么花园洋房为市场所接受 适应了住宅发展的趋势； 兼有别墅与普通住宅的优点: 低层、低密、相对价格较低、空间开放 人们对产品数量的追求可能是有限的， 但对品质的追求则是无限的。 情景花园洋房小资料 万科的专利产品； 核心技术：建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构； 已开发的楼盘： 深圳、广州、武汉、南昌的四季花城系列； 天津水晶城； 上海、成都城市花园系列； 花园洋房产品面对的挑战 高层低密度社区 小独栋的引进 郊区土地、自然景观资源的日益稀缺 分析总结 1 产品的价格会和整个地产市场同步，成为重庆楼市的引导型产品 2 未来的市场供应量还会有巨大的突破，物业形态呈多元化发展，花园洋房会被赋予更多的内涵 3 产品的开发会更加注重细节、用户的感受，这也是成功的保证 more attention needed 信贷政策 政府的城市发展规划 消费心理的变化 结　　束　 谢　谢　大　家！ 深圳四季花城 深圳四季花城 深圳四季花城 深圳四季花城 万科四季花城 龙湖水晶郦城 龙湖水晶郦城 * * 房产论坛第二期 1：建筑风格为外国风格 2：建筑密度很低（容积率 一般在１左右） 3：环境舒适而宁静 ， 多集中在郊区 4：绿化率较高，首层普遍拥