门店项目签定管理规定.docVIP

门 店 项 目 签 定 管 理 规 定 归属体系：鹏润投资（国美电器）有限公司经营管理手册——连锁系统分册 文件编号：鹏润——连锁004 撰写单位：鹏润投资连锁发展中心 版 本：第一版 机密等级：□ 机密 ■ 一般 合计页数： 5页 正文页数：4页 附件个数： 3个 制度正文目录： 目 录 页次 1、目的 1 2、范围 1 3、名词解释 1 4、职责 1 5、作业内容 1 6、注意事项 4 7、附件 4 总裁审批 管理研究室审核 撰写 人 鹏 润 投 资 （国美电器）有 限 公 司 制度名称 门店项目签定管理规定 文件编号 鹏润—连锁004 目的：为了更好的对分部新选店址房屋租赁合同的谈判进行有效指导，提高合同谈判效率，特制订此规定。 范围： 2.1适用范围：本规定适用于鹏润投资连锁发展中心电器开发部及分部连锁发展部 2.2发布范围：鹏润投资各中心、各部门、各级子公司。 名词解释：（无） 职责： 4.1公司总裁/副总裁负责门店项目签定的最终审批。 4.2连锁发展中心合约部负责合同项目条款的初步审核。 4.3总裁办法务组负责合同项目法律条款的最终审核。 4.4分部连锁发展部负责直接参与合同谈判、签定及按总部意见修改合同。 作业内容： 5.1合同的洽谈： 5.1.1合同洽谈的时机： 在备选店址的信息全面掌握并由总部基本确定后，开始正式进入合同洽谈阶段。在有几个备选店址同时进入谈判的时候，以首选店址作为侧重点，进行重点突破。其他备选店址在张弛有度的状态下进行。 5.1.2合同条款的节奏掌握： 在合同洽谈过程中，遇有不同意见的条款，可先放过，待其他条款通过后，再返回重新谈。这样就可根据整体情况掌握谈判进程的节奏。也有利于使对方增强对我方的信心。 5.1.3对于标准合同的修改和增减： 标准合同是公司提出要达到的水平。针对不同的物业，可能会有不同项目的调整。此时，应从全局观念出发，客观地分析标准合同的修改和增减对双方利益的平衡关系及双方的承受能力。对修改和增减的部分应单独列出，报连锁发展中心合约部。 5.1.4合同条款的交换： 生效日期 2004年4月1日 页次 1/4 附件数 4个 制度名称 门店项目签定管理规定 文件编号 鹏润—连锁004 对双方都认为有异议的不同条款，可采取交换的方法取得双方的平衡。比如：用一条或数条对我方来说属于次要的条款来交换对我方来说属于主要或重要的条款。交换的条款内容要进行分析和计算，报连锁发展中心合约部。 5.2合同的签定： 5.2.1合同签定的时机：合同签订的时机要综合考虑，应尽量使开业时间赶在重大的节假日之前，为分部的销售额和提升国美的知名度做好铺垫工作。 5.2.2合同的审核和批准： 合同的初审由连锁发展中心合约部进行，复审由公司的律师进行，初审和复审均通过后，报总裁/副总裁审批，总裁/副总裁批准后的合同，方能正式签署。 5.2.3与总部各中心的信息传递依据： 新开发地区：依据总部各中心（在新分部开业进入倒计时计划中）的需求，在正常情况下，连锁发展中心电器开发部每周以周报的形式向各中心通报开发进展情况，便于各中心根据开发进展情况安排本中心的各项具体工作。 在经营分部：在正常情况下，连锁发展中心电器开发部每周以周报的形式向副总裁通报选址进展情况。 在特殊情况下，连锁发展中心电器开发部将在第一时间向各中心通报最新情况，以使开发工作和其他各项工作能够在有限的条件下进行充分的衔接。 5.3谈判策略：合同的谈判对分部进入一个地区市场或商圈是至关重要的，谈判的结果将 直接影响分部对该地区或商圈的控制权或未来的经营成本，所以必须调动一切可利用 的资源。谈判的过程中要讲求以下策略： 分部应在充分市调的基础上，锁定目标物业。前期要对该物业所处商圈的平均租赁和购买价格做充分的了解（包括零租、整租等），首先做到心中有数。 与目标物业方做初步接触前，要备齐公司的相关资料；接触过程中要时刻注意自身的言行举止。 尽快进入实质性谈判阶段，分部人员需在最短时间内确定对方真正的决策人，并尽快与其直接对话。 在一个商圈内选址，除了最佳目标项目外，最好有其它备选项目，几个项目要同时谈，并促成其相互间的竞争。 生效日期 2004年4月1日 页次 2/4 附件数 3个 制度名称 门店项目签定管理规定 文件编号 鹏润—连锁004 谈判中应视物业方的性质选择不同的切入点。对于综合性市场，因其习惯于零散出租，则适合采用整体租金的谈判方式；对以往整体出租的物业，则适合按单位使用面积谈（对方对面积的预估值往往小于实测值）。总之，要尽量选择对方不熟悉的谈判方式。 E、谈判中应十分重视补偿性条款，如免租期、租金递增年限及比例、无偿提供的广告位、停车位、门前广场、