土地出让价格和商品房价格之间相关性的研究.pdf

Study on Correlation Between Land Prices and Real Estate Prices A Thesis Submitted to Chongqing Univerity in Partial Fulfillment of the Requirement for the Doctor’s Degree of Management By Peng Zuojun Supervised by Prof. Ren Hong Major: Management Science and Engineering College of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China April, 2013 中文摘要 摘 要 我国人多地少，经过十几年的房地产改革，住房情况已经有了较大改善，但 商品房价格依然高居不下，特别是土地实施 “招拍挂”出让制度以来，商品房价 格与土地价格同时高位运行更是引起了社会各界的广泛关注和担忧。我国的房地 产市场改革和土地供给制度改革由于缺乏系统、完整的理论指导体系和成熟的实 践经验借鉴，因此，对于商品房价格和土地价格之间的相互影响问题一直争论不 休。但随着改革的不断深入，商品房价格和土地价格的逻辑关系问题己对房地产 市场宏观调控政策的实施以及土地供给制度造成了巨大的影响。 商品房价格和土地价格有着非常紧密的相关性，土地价格的不断上升为房地 产市场的发展带来不小的冲击和影响。只有弄清和识别商品房价格和土地价格的 真实上涨机理，才能准确把握土地市场和商品房市场的运行规律。因此，深入研 究我国土地供给制度市场化改革以来土地价格和商品房价格上涨的真实原因及土 地价格对商品房价格的作用机制，对促进我国土地市场及房地产市场健康稳定发 展具有重大的现实指导价值，并为国家制订相关的房地产市场和土地市场宏观调 控政策提供一定的依据。 论文围绕商品房价格和土地价格的相关性这一重点，从我国的土地价格和商 品房价格的形成机理的分析入手，以土地和商品房价格互动机理分析为核心，运 用计量经济学的基本理论和分析方法，借鉴其他相关学科的文献资料，对土地出 让价格与商品房价格相关性进行了全面、系统的分析。主要内容包括5 个方面： ① 现状研究 主要介绍论文的研究背景和研究意义、国内外相关研究动态，研究方法、研 究内容和主要创新等。特别对国内外关于房价的波动研究，地价与房价的关系及 实证研究，支持向量基的理论和运用研究进行了综述。 ② 土地出让价格和商品房价格机理研究 论文从分析和考察城市土地价格必须从明确界定其科学内涵入手，对土地出 让价格和商品房价格形成机理进行研究和总结。进而将分析土地出让价格和商品 房价格互动机理。 ③ 引入了基于支持向量机（SVM）的土地出让价格与商品房价格的模型 提出了基于支持向量机（Support Vector Machine，简称SVM）的土地出让价 格与商品房价格间的定量分析系统的总体结构，介绍了此系统的功能模型，对土 地出让价格与商品房价格模型的理论基础，做了全面的总结和概括。 ④ 基于支持向量机（SVM）的土地出让价格与商品房价格的模型运用 I 重庆大学博士学位论文 引入蚁群算法的原理、数学模型，提出了一种基于蚁群算法的SVM 参数选择 方法，给出了优化的思路及算法步骤，并介绍基于SVM 的时间序列预测建模的一 般框架。通过构建基于蚁群算法优化的支持向量回归时间序列预测模型，对我国 年度土地和房地产进行预测和实证研究。其预测精度是令人满意的，表明支持向 量回归模型应用于土地和房地产预测是可行和有效的。 ⑤ 土地出让价格与商品房价格相关性分析 通过