2010房地产估价-第四章.pptVIP

《房地产估价》 一、市场法概念： 1、市场法的称呼：市场比较、比较 2、含义： 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 3、市场法的理论依据： （1）替代原则 （2）大数法则 第一节 市场法的基本原理 4、市场法的公式： P=P‘×A×B×C×D 式中P：待估房地产评估价格； P‘：可比交易实例价格； A：交易情况修正系数； B：交易日期修正系数； C：区域因素修正系数； D：个别因素修正系数。 二、市场法适用对象和条件 1、适用对象：交易性的房地产 2、条件：同一供求范围内存在较多类似房地产交易 4、操作步骤：收集实例－－选取可比案例－－建立价格可比基础－－进行交易情况修正－－进行交易日期修正－－进行房地产状况修正－－求取比准价格 3、特点： （1）现实性、说服力强 （2）比准价格 （3）经验要求高 （4）适用广泛：可用于求取其他参数 一、搜集交易实例： 1、必要性：平时、临时 2、途径： 第二节 市场法的方法与程序 （1）查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料 （2）查阅各种报刊上关于房地产租售的信息 （3）以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人 洽谈，了解各种信息 （4）通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息 （5）同行之间相互提供信息资料 （6）其他途径获取资料 3、搜集内容：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、成交价格、付款方式 二、选取可比实例 1、可比实例含义：用于参照比较的交易实例 2、可比实例要求： （1）两者处于同一地区或者处于同一供求范围内的类似地区 （2）两者用途相同（大类及小类） （3）规模相当：0.5-2之间 （4）两者建筑结构相同 （5）成交日期与估价时点接近（不超过一年） （6）交易类型与估价目的吻合 （7）权利性质相同： （8）成交价格是正常成交价格或者是可修正价格 （9）数量要求：3－10个 三、建立价格可比基础 1、统一付款方式： 2、统一使用单价： 3、统一币种和货币单位： 4、统一面积内涵： 5、统一面积单位： 三、交易情况修正 1、交易情况修正的含义： 2、造成价格偏差的因素： 应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价 格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 (1)有利害关系人之间的交易 (2)急于出售或购买情况下的交易 (3)受债权债务关系影响的交易 (4)交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易 (5)交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易 (6)相邻房地产的合并交易 (7)特殊方式的交易 (8)交易税费非正常负担的交易 (9)其他非正常的交易 3、交易情况修正的方法： (1)百分率法：成交价格×交易情况修正系数＝正常价格 交易情况修正系数以正常价格为基准确定（分子为100） (2)差额法：成交价格±交易情况修正数额＝正常价格 正常价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格 正常价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格 四、交易日期修正 1、交易日期修正的含义： 2、交易日期修正的方法： （1）百分率法 将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格 成交价格×交易日期修正系数＝在估价时点的价格 交易日期修正系数＝（100±T）/100 T价格涨跌的百分率 以成交日期的价格为基准来确定（分母为100） （2）价格指数法 成交价格×估价时点价格指数/成交日期价格指数 注意：价格指数以什么为基准（定基还是环比） （3）价格变动率法 A逐期递增或递减： B期内平均上升或下降： 估价时点价格＝成交价格×（1±价格变动率）期数 估价时点价格＝成交价格×（1±价格变动率×期数） （4）可选用的价格指数或价格变动率 房地产价格指数、建筑材料价格指数、建筑造价指数、一般物价指数 五、房地产状况调整 1、房地产状况调整的内容：区位、权益、实物 2、房地产状况调整的方法： （1）百分率法：同上，分子为100 （2）差额法：同上 六、求取比准价格 1、公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况价格 ×交易日期修正系数×房地产状况调整系数 2、多个比准价格综合为一个最终价格方法： (1)平均数（算术、加权） (2)中位数 (3)众数 七、市场法总结与运用举例 例一：为评估某写字楼 2004 年 10 月 1 日的正常市场 价格 , 在该写字楼附近地区调查选取了 A,B,C 三宗类似 写字楼的交易实例作为可比实例 , 有关资料见下表 在表的交易情况中,正(负)值表示可比实例的成交价格高 (低)于其正常价格的幅度 ; 房地产状况中,正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况而导