法国住宅发展阶段分析(中国房地产).docVIP

从住宅产业发展角度看法国为何没有产生地产泡沫？ ——法国住宅发展的阶段分析和启示 建设部住宅产业化促进中心 刘美霞 摘要：结合实地考察和统计数据，分析了法国住宅发展的阶段，。 关键词：住宅产业；泡沫；高性能重维护 2007年5月22日到6月2日，建设部住宅产业化促进中心组织生态节能型住宅考察团，前往瑞典、法国进行考察。在法国，会见了莫里湖市副市长等相关人员，就可持续发展建筑和住宅性能评定进行了会谈，考察了莫里湖市（Les Mureaux）政府可持续发展办公楼和住宅区，考察了法国最大的建筑公司布衣格（Bouygues)公司正在施工的Protege住宅楼，并参观了巴黎新城——拉达方斯新城。 提到法国，我们马上想到法国的住宅产业化，想到法国的IDI（建筑工程质量保证保险），想到法国的新风系统，想到法国住宅的靓丽，想到法国的“低能耗住宅”，高性能环保住宅等等，总之，法国住宅技术和设备，在全世界处于先进水平，并正在向中国在内的全世界许多国家提供住宅技术和设备。但提起让人们头疼的“地产泡沫”，却没有法国的“份”。换句话说，法国住宅产业长期以来发展“健康”，是我国住宅产业希望达到的境界。从法国住宅产业的发展，反观我国住宅产业，会让我们更明智。当然产生地产泡沫的原因很多，涉及到经济、金融、税收、产权结构、消费模式等一系列的因素，是一个需要研究的系列课题，本文只从住宅产业发展的角度，加以分析，以求有所借鉴。 法国共有22个大区、96个省，4个海外省、４个海外领地、１个具有特殊地位的地方行政区。全国面积为５５万平方公里，共有36679个市镇。平均降水量从西北往东南由600毫米递增至1000毫米以上。全国人口为6339万（截至2007年１月１日），移民人口为490万，占全国总人口的8.1％。土地占有密度是109人/平方公里，低于欧盟平均值116人/平方公里工业化生产（建造）体系，提高生产效率。以全装配式大板和工具式模板现浇工艺为标志，出现了许多专用建筑体系，不同体系出自不同厂商，各建筑体系的构件互不通用。住房短缺得到缓解，工程规模缩小，建造量分散，原有构件厂开工率不足，再加上工业化住宅暴露出的千篇一律的缺点，使法国去寻求工业化的新途径产业化的重点逐步转移到了通用构配件制品和设备建筑通用体系提高住宅的性能法国于1977年成立构件建筑协会（ACC），作为推动建筑通用体系的调研和协调中心。1978年该协会制订尺寸协调规则。同年，住房部提出以推广构造体系（Systeme Constructif），作为向通用建筑体系过渡的一种手段。构造体系是以尺寸协调规则为基础，由施工企业或设计事务所提出主体结构体系；它由一系列能相互代换的定型构件组成，形成该体系的构件目录。建筑师可以采用其中的构件，象搭积木一样组成多样化的建筑（积木式体系）。住房部为了评选构造体系，委托建筑科技中心（CSTB）组成由工程师、建筑师和经济师三方面人员组成的评审委员会，对构造体系进行审批。到1981年，全国己选出25种构造体系。除少部分是木结构和钢结构外，绝大部分是混凝土预制体系，住宅体系略多于独住宅体系。构造体系最突出的优点是建筑设计灵活多样。它作为一种设计工具，仅向建筑师提供一系列构配件及其组合规律，至于设计成什么样的建筑，建筑师有较大的自由。所以采用同一体系建造的房屋，只要出自不同建筑师之手，造型大不相同。 1982年，法国政府调整了技术政策推行构件生产与施工分离的原则，发展面向全行业的通用构配件的商品生产并构造逻辑系统，多样化的建筑不仅能进行辅助设计，而且可快速提供工程造价。法国建筑科学技术中心于1974年编制了第一个建筑节能设计标准，主要是通过加强建筑围护结构的保温性能，减少空气渗透量来降低住宅的热损失，达到节能的目的。该标准经6～7年就已达到。后来于1982年又制定了新的标准，其中除了强调提高围护结构的保温和门窗的气密性之外，同时要对采暖系统进行必要的改进和调整，适当考虑利用阳能，要求在第一个节能标准的基础上再节能25%。 产业化高级阶段上世纪九十年代，为了缓解全球气候变暖、降低温室气体排放，欧盟率先提出城市和建筑的可持续发展，住宅产业化的重点转向节能、降低住宅的对环境的负荷资源的循环利用，倡导可持续发展。1998年以后要求再节能25％。2000年1月法国开始实施“预防气候变化全国行动计划”，同年12月又出台了“全国改善能源消耗效率行动”方案。根据这两项计划，法国政府2000年又通过了建筑节能规范，在原有基础上再节能8％，相对于1974年前住宅的能耗水平，2000年的节能率达到61.2％。经过10多年的努力，法国14个住宅的模式。法国 *Includes institutional and non-institutional dwellings such as universit