房地产经济学(谢经荣) 第六章.ppt

（二）房地产泡沫的特征 房地产泡沫具有以下主要特征： 房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态； 房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大； 房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率； 房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 房地产经济波动中的许多内在传导机制，同样适用于房地产泡沫。但房地产泡沫还具有自身运行的特殊机制。 投机价格机制 自我膨胀机制 在房地产泡沫形成过程中，银行起着重要的推动作用；房地产泡沫破灭对银行业的破坏作用也大。 二、房地产泡沫产生的原因和运行机理 三、房地产泡沫的判断指标 根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。 预示指标 房地产贷款增长率（贷款总额增长率） 货币供应量 股价指数 图6—2 房地产泡沫的预示指标 房地产贷款增长率（贷款总额增长率） 图6—3 房地产泡沫的指示指标 价租比（租价比） 商业房地产实际价格 同理论价格比 地价增长率 /GDP增长率 地价增长率 /物价增长率 房价/ 家庭年平均收入 指示指标 滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标。通常选择地价总额/GDP作为滞后指标，这符合地产泡沫是虚拟经济对实体经济的偏离这一本质含义，该指标是一项静态指标。 第六章 房地产经济波动 第一节 房地产经济波动的基本概念 一、房地产经济波动的含义 房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。 房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。 二、房地产经济波动的类型 按波动是否有规律来划分： 规律性波动 非规律性波动 房地产经济波动 按区域大小不同来划分： 国家房地产波动 区域房地产波动 城市房地产波动 按物业类型和 用途分类划分： 住宅 办公厂房市场波动 商业用房市场波动 厂房仓库市场波动 按经营类型 来划分： 租赁市场波动 销售市场波动 第二节 房地产经济波动的影响因素 制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。 一、制度因素 政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。 二、政策因素 房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。1、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。 三、人口因素 2、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。 3、家庭规模 是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。 1 2 3 4 5 6 国民收入 国民储蓄 货币供给额 利率 物价水平 税收 四、经济影响因素 1 3 2 4 技术因素 国际因素 心理因素 灾害 五、其他因素 第三节 房地产经济波动的运行机理 一、房地产经济波动的内在传导机制 内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。 房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。 外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。 房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政