低效工业用地成因解析及改造策略研究以深圳为例.pdfVIP

516 低效工业用地成因解析及改造策略研究—— 以深圳为例 张 源 周丽亚 【摘要】 低效工业用地在深圳市特区外大量存在，造成这一现象的主要原因有三个方面：首先工业用地的多头供应使得 引进的产业项目把关不严；第二，现有的利益分配机制决定了大量工业用地的低效；最后，开发主体的短视和盲目竞争， 客观上进一步拉低了产业的引入门槛。因此，改造低效工业用地的重点应是对原有工业园区的管理整合，土地资产的盘活。 在此基础上，本文认为在对低效工业用地进行升级改造时，应鼓励和引导市场资本的全面介入，以利用市场活力提升用地 效益。 【关键词】 深圳 低效工业用地 土地管理 市场资本 升级改造 用地效益决定于经济产出和用地规模两个基本因素。经济产出是由产业类型和产业层次所决定的，伴随着产 业类型从第一产业向第二、第三产业转变和产业层次的提升，用地效益将逐步提高。土地资源的配置也直接作用 于用地效益，产权明确以发挥市场主动性、监管得力以确保公共利益，是土地得到高效利用的基础。从土地资源 配置的角度研究工业用地效能，正是本文选取的视角。 1978 年以来，中国的城市化过程是工业化过程的必然结果。然而全国几乎所有城市的工业发展都基本处于一 种粗放型模式，在经济发展的重重压力下，片面追求总量的飞跃，而忽视了效率提升，造成的直接后果就是伴随 着 GDP、工业增加值等经济指标飞速攀升的同时，各类建设用地，尤其是工业用地量激剧扩张，土地资源大量消 耗，低效工业用地“遍地开花” 。在经历了20 多年粗放发展经济之后，个别城市的土地资源已经面临极大的压力（深 圳是最明显的例子），实现土地的集约节约利用，推动低效工业用地的升级改造，将是未来相当长一段时期中国所 有城市将面临到的最现实也是最紧迫的问题。 1 深圳市工业用地效能 深圳作为我国改革开放的窗口和试验田，其工业发展从一开始就接受了国际分工，深圳工业发展的历程是世 界产业结构的调整和产业转移的缩影。 深圳市 1994 年单位工业用地增加值为每平方公里 3.26 亿元， 2006 年上升到每平方公里 10.83 亿元，年均增 长率高达 10.5%。全市工业用地效能虽然与发达国家城市存在一定差距，但在国内大中型城市位居前列（表 1）。 表 1 深圳市与国内外其他城市工业用地效能比较 年份 工业用地 工业增加值 单位工业用地增加值 （平方公里） （亿元） 绝对值 相对值 （亿元/平方公里） （以2005 年的深圳为 100） 深圳 1984 年 2.546 5.18 2.03 21 1994 年 81.83 267.13 3.26 33 2000 年 132.65 962.75 7.26 74 2005 年 254.75 2483.49 9.75 100 国内其他城市 广州 2005 年 372.4 1867.53 5.01 51 北京 2005 年 1008.3 1707 1.69 17 上海 2005 年 - - 9.215 94 国际其他城市 香港