第九章(物业经营管理).pptVIP

第九章 财务管理与绩效评价 主要内容： 1、企业财务管理的对象、目标及其基本内容 2、企业财务报告的编制与分析 3、物业管理绩效考核的内容 4、物业管理绩效评价方法与类型 5、物业管理绩效评价指标体系的构成 6、物业管理报告的类型及其内容 基本要求 掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理 绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标 体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物 业管理报告。 熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手 段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达 方法，物业管理报告编写中的注意事项。 了解：财务报告的构成与内容，财务报告分 析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般 过程，绩效评价的主要方法。 * * * * * * * * 第一节 财务管理概述（熟悉） 财务管理的手段 P251 对象 目标 内容 财务活动 财务关系 总体目标 具体目标 1、筹资决策 2、投资决策 3、利润分配决策 1、资金筹集 2、资金运用 3、资金耗费 4、资金收回 5、资金分配 企业同 1、其所有者 2、其债权人 3、其债务人 4、内部各单位之间 5、职工之间 6、国家机关之间 1、利润最大化 2、资本利润率最大化或每股利润最大化 3、企业价值最大化或股东财富最大化 1、筹资管理目标 2、投资管理目标 3、利润分配管理目标 第二节 财务报告分析（了解） 分类 构成 特征 主要形式 主要方法 一般过程 年度 半年度 季度 月度 会计报表 文字报告 拓展性 判断性 依耐性 1、内部分析与外部分析 2、全面分析与专题分析 3、财务报表分析与内部报表分析 4、趋势分析、现状分析、潜力分析 1、比率分析法 2、比较分析法 具体见教材P259—260 1、准备阶段 2、实施阶段 3、报告阶段 具体见教材 P261—262 1、主表： 资产负债表 利润表 现金流量表 成本报表 2、附表 具体见教材P252—255 1、会计报表附注 2、财务情况说明书 具体见教材P255—256 第三节 物业管理绩效评价 一、物业管理绩效评价的特点 物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业 作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、 资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个 方面的内容作为评价的重点。 准确反映上述内容的各项定量和定性指标作 为主要评价依据。 二、物业管理绩效评价 层次 类型 （掌握） 基本要素 指标体系（掌握） 基本指标 指标内容 作用 1、物业管理企业 2、独立的物业资产管理项目 1、政府评价 ①例行评价 ②特定评价 2、社会评价 3、企业集团内部评价 4、企业自我诊断评价 5、物业资产管理项目评价 评价指标 评价标准 评价方法 1、财务效益状况指标 收益率越高企业自有资本获取收益的能力越强 ，对企业投资人、债权人的保证程度越高。 总资产报酬率﹥市场利率，企业可以负债经营。指标越高表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效 ③财务内部收益率 指标体系 基本指标 指标内容 作用 2、资产营运状况指标 指标数值越高，转转速度越快，销售（营业）能力越强，资产利用效率越高。 该指标越高，表明企业流动资金周转速度越快，利用越好。 3、偿债能力状况指标 ①资产负债率 一般不高于50%，国际上一般公认60%比较好。实际分析应结合国家总体经济状况，行业发展趋势，企业所处竞争环境等具体条件进行客观判断 指标越高，表明企业的债务偿还越有保证；反之则表明企业没有足够资金偿还债务利息，企业偿债能力低。 指标体系 基本指标 指标内容 作用 4、发展能力状况指标 该指标若﹥0，表示企业本年的营业收入有所增长，指标值越高，表明增长速度越快，企业市场前景越好；若指标＜0，说明物业管理服务产品不适销对路，或者质次价高，市场份额萎缩。 该指标越高表明企业的资本积累越多，企业资本保全性越强，应付风险，持续发展的能力越大。指标为负值，表明企业资本受到侵蚀，所有者权益受到了损害。 修正指标： 1、财务效益状况修正指标 指标越高，说明企业物业管理服务产品和商品定价合理，营销策略得当，主营业务市场竞争力强，发展潜力大，获利水平高。 指标体系 修正指标 指标内容 作用 财务效益状况修正指标 在收付实现制的基础上，充分反映企业当期净收益中有多少是有现金保障的，体现出企业当期收益质量状况。当企业本期净利润＞0时，该指标应当＞1。指标越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。 指标越高，该表明企业为取得一定的收益所付出的代价越小，企业成本费用控制得