土地供应模式和供应量影响房价理论探索与实证及研究.pdf

摘要 近年来，我国房地产价格的持续上涨成了社会关注的焦点。在关于房地产价 格构成的讨论中，土地供应方式和供应量与房价的关系引起了争议，特别是2002 年(招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年71号令等文件下发后。 国内已有的关于土地供应与房价的研究还不够系统，主要以定性分析为主，即使 有少量的定量研究，也主要集中在地价与房价的关系之上，且多采用宏观数据。 研究的不足造成政府和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支持。在此背景下， 本研究以土地供应模式和供应量对房价的影响为研究对象，比较系统地进行了实 证研究和定量分析，试图在促进理论研究深化的同时，为房地产宏观调控，政府、 企业和银行决策提供分析方法和工具。 本文从理论上分析了土地供应方式及其变革对房价、地价的影响。借鉴税 收归宿理论，本研究认为土地供应方式变革是否影响房价及其影响程度的大小取 决于房地产供求价格弹性。在土地供应量与房价的关系上，本研究认为，由于我 国对土地开发实行容积率管制，因此，土地供应量的减少会在短期内造成可建筑 面积的减少，进而提高房价。另外，本文从项目的角度构建了土地开发周期的理 论模型，并认为在房价快速上涨期，增加土地供应量对降低房价的作用可能是不 大的，因为开发商会囤积土地或惜售。 实证研究方面，本文主要做了以下三方面的研究来分析土地供