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楼市新增长极初现端倪 1 ——2011 年中国三四线城市 房地产发展潜力探析 中国房地产测评中心 在当前房地产市场环境日趋复杂的局面下 ，相对于一二线城市而言 ，三四线城市的房 地产发展空间受到了更多的关注。近些年三四线城市社会经济的快速发展 ，低地价、高需求 及快速的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多房地产市场参与方的眼球 ，为我国房 地产产业的可持续发展带来了新机会、注入了新动力。 一、三四线城市房地产发展特点 1、城市实力明显增强 ，房产市场总体向好 近年来 ，随着我国经济不断发展 ，三四线城市在城市规模实力、城市建设程度、居民收 入和生活水平等方面都表现出了强劲的增长势头 ，城市实力总体增强。经济方面 ，2009 年 三四线城市 GDP、人均 GDP 均值较 2005 年上涨 87.20%和 83.66% ；城市建设方面 ，三 四线城市与一二线城市差距逐步缩小 ，仅在重大设施、高等教育等方面存在一定差距 ；居民 生活水平方面 ，2009 年三四线城市人均年末存款余额和可支配收入也分别较 2005 年上涨 80%和 66%。 房地产市场发展方面 ，尽管三四线城市房地产规模仍然与一二线城市存在一定差距 ，但 三四线城市多项指标已明显超越 35 大中城市 ，如固定资产投资、销售面积增长率等 ，三四 1本文三四线城市指我国所有建制地级城市中剔除除西宁、兰州、银川和拉萨以外共计 32 个直辖市、省会 城市和计划单列市 ，另外剔除房地产市场发展比较成熟的无锡、苏州和佛山等 3 个城市的共计 251 座城市。 线城市房地产市场的发展速度势头越来越强劲。同时 ，三四线城市房地产市场的快速发展在 整体上是良性的。一方面 ，三四线城市房地产市场的发展并未脱离整体市场和所在城市的发 展水平 ，基本与当地的需求层次保持协调增长 ；另一方面 ，地方政府在财政收支方面整体上 并未表现出对土地市场过度依赖的现象 ，近年来土地出让面积也基本保持稳定。 总体而言 ，随着三四线城市综合实力的全面提升 ，我国三四线城市房地产市场正在以基 本健康的发展路径快速发展 ，房地产市场总体向好。因此 ，随着投资的进入 ，市场的启动和 成长 ，尽管大部分三四线城市与一二线城市还是会存在巨大差距 ，但三四线城市中实力较强 的城市将逐渐可与一二线城市相提并论 ，在房价上也将逐渐看齐。 2、市场类型各不相同 ，发展格局表现迥异 三四线城市发展的一大特点是多样化 ，既包括城市本身的多样化 ，也包括房地产发展轨 迹的多样化。目前我国三四线城市房地产发展主要存在四种典型的格局 ： 市场规模大 ，规模增速中等较稳定 ，均价中等或较高 ，价格增速稳定。这类城市的房地 产市场发展多取决于其自身经济实力和良好的发展势头 ，总体发展潜力较好。典型城市如烟 台、东莞等。投资者在充分考虑了竞争者的情况下可以优先选择此类城市。 市场规模较大 ，规模增长中等 ，价格适中 ，价格增速亦适中。这类城市的发展格局与前 者较为相似 ，但实力稍逊一筹。典型城市如唐山、泉州、芜湖、镇江、大庆、呼伦贝尔等。 这类城市也是投资者不错的选择 ，可考虑抢先布局。 市场规模适中或较小 ，增长较快 ，价格较低 ，价格增速较快。这类城市发展势头较好或 外部条件适宜 ，因此整体市场繁荣 ，但这些城市房地产市场发展还需要进一步的支撑 ，对外 界条件较为敏感。典型城市如邯郸、盘锦、宝鸡、牡丹江、淮南、日照、池州等。 市场规模小 ，规模增速不确定 ，价格低 ，价格增速不确定。这类城市自身实力相对较弱 ， 外部条件也不够好 ，因此风险相对较大。 3、发展阶段参差不一 ，驱动因素强弱有别 通过深入分析三四线城市房地产市场的动态发展情况 ，不难发现当前三四线城市房地 产市场处于不同的发展阶段 ，各城市房地产市场驱动因素也各有特点。 目前 ，我国三四线城市房地产市场主要分布在四个不同的发展阶段 ：处于萌芽阶段的 城市大多为经济规模小、城市建设水平低的中西部城市 ，这些城市房地产市场规模小 ，发展 速度也低于三四线城市平均水平 ；