新项目发展管理制度（某集团）茸.docVIP

新项目发展管理制度 目的： 为适应控股公司日益扩大的业务规模，为董事会新项目投资决策提供依据，规范对新项目的投资论证，提高决策效率，提升公司竞争力，特制定本制度。 适用范围： 本制度适用于控股公司及控股公司全资拥有、控股或相对控股的城市公司。 术语与定义 本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义： 控股公司：指成都优品道投资控股有限公司 城市公司：指控股公司全资拥有、控股或相对控股的区域性城市公司 投资决策委员会：系控股公司董事会下属机构，评委成员由董事会授权人、控股公司总经理层以及董事会指派或委托的其他人员（包括但不限于财务、成本、运营线负责人）组成，评审会召集人为控股公司总经理。 小组：指项目发展工作小组，是投资决策委员会下属工作机构，日常工作向控股公司总经理汇报。 管理职责： 4.1 投资决策委员会 4.1.1对控股公司投融资中心或城市公司提出的投资项目进行讨论并形成决议。 4.1.2拟定控股公司年度投资指导意见。 4.1.3得出投资项目的最终处置意见。 4.2 控股公司投融资中心 4.2.1统筹管理控股公司范围内新项目发展工作事宜。 4.2.2负责新城市以及控股公司总部所在城市（成都区域）项目的拓展工作。 4.2.3根据公司战略设定控股公司土地储备目标，管理土地储备计划，建立土地信息及资源汇总台账。 4.2.4 确定重点拓展项目，负责主导或指导项目跟进。 4.2.5申请筹备建立项目发展工作小组。 4.3城市公司发展部 4.3.1负责组织本城市项目拓展具体工作的开展。 4.3.2编写或协助编写有关项目发展所需文本文件。 4.3.3收集整理项目发展信息并上报。 5. 新项目投资基本要求 5.1经济指标参考值 5.1.1新项目经济测算的核心指标为内部收益率和销售净利率，其中： 普通项目（普通住宅大于项目总面积的70%，非普通住宅及商业面积不超过项目总面积的30%） 原则上累计净现金流量为正时间不超过3年（从土地证取得后起算，大型项目须分期开发的除外）。 IRR≥20%，销售净利率≥9% 高端项目（非普通住宅及商业面积大于项目总面积的70%，普通住宅面积不超过项目总面积的30%） 原则上累计净现金流量为正时间不超过5年 IRR≥30%，销售净利率≥18% 非普通项目（非普通住宅及商业面积大于30%并小于70%）原则上累计净现金流量为正时间不超过5年 IRR≥25%，销售净利率≥12% 配套商品房、经济适用房、廉租房等低端项目，在确保风险较低的情况下应当实现合理的收益，而且必须切实执行前置和加速，其指标不作统一规定，针对具体项目进行具体评估。 5.2经济测算指标 （所有经济测算均按可售产品全部销售考虑） 5.2.1新项目经济测算中的管理费用，均应按照不低于项目销售收入的2%进行测算（不含总部管理费分摊）；非普通住宅销售费用按照不低于项目销售收入的5%进行测算、普通住宅销售费用按照不低于项目销售收入的3%进行测算；开发间接费（不含资本化利息）按照不低于项目销售收入的2%进行测算（其中0.5%为不可预见费）。 5.2.2合作项目除进行项目整体测算外，还必须单独进行我方权益部分的经济测算。 5.2.3新项目经济测算中的土地增值税，应分普通住宅与非普通住宅两种类型按汇算清缴、只补不退方式进行测算，该项应纳土地增值税数额应从项目经济效益指标扣除。 5.2.4新项目经济测算中须包括售价敏感性分析和成本敏感性分析，公开招拍挂项目还须包括地价敏感性分析。 5.3关于新项目地价总额及付款节奏的控制要求 5.3.1对于非公开招拍挂项目，经项目投资决策评审会评审通过后，项目可行性报告中的地价总额和付款节奏，必须得到切实执行。如意向协议或正式协议及后续补充协议所约定地价总额发生增加或付款节奏发生改变的，相关协议须报董事会授权人批准后方可签署。 5.3.2对于公开招拍挂项目，经项目投资决策评审会评审通过后，项目发展工作小组或项目所在地城市公司须在参与竞买前一个工作日，向董事会授权人、控股公司总经理申请确认项目竞买价格上限；竞买价格上限，不得擅自突破。 6. 新项目评审 6.1操作规范 6.1.1新项目发展信息通报 城市公司发展部应积极收集本区域土地出让信息，填写《新项目发展信息通报》（具体格式见附件1），定期向控股公司投融资中心发展部报送当地土地出让信息并对符合公司发展战略的拟拓展新项目概况和进展程度进行重点跟踪。 6.1.2项目发展工作小组 6.1.2.1小组负责项目进展过程中各种信息的上报，保证信息通畅。 6.1.2.2小组成员5~6人，由投融资中心、运营管理中心、营销策划中心、研发设计中心委派的拓展、融资、法务、企划、设计人员以及新项目所在地的城市公司总经理（如有）共同组成，组长由投融资中心发展部第一负责人担任或