房屋定建租赁的法律性质分析(论文资料).docVIP

房屋定建租赁的法律性质分析 作者： [论文摘要] 本文针对近年来在全国各地以招商引资为目的而设立的各类工业园、科技园的开发建设中较多运用的房屋定建租赁模式进行分类和法律性质的分析。本文的初步结论是，定建合同既不是我国合同法中规定的 “建设工程合同”，也不属于“承揽合同”，应属于一种特殊的“委托合同”，而定建租赁合同也不是我国合同法中规定的“融资租赁合同” [关 键 词] 房屋定建 租赁 承揽 融资租赁 建设工程 合同 在全国各地以招商引资为目的而设立的各类工业园、科技园的开发建设中，越来越多的入园投资企业或机构，特别是有影响的境外企业，出于资金安排的需要和自身经营特点的要求，向工业园、科技园区开发建设单位提出按入园者的要求定建，然后由入园者承租或购买房屋的要求。本文将上述入园者承租按其要求由园区开发建设单位定建房屋的模式称为房地产开发的“定建租赁”。定建租赁模式正越来越多地在我国各地得到应用。但法律服务实践中笔者发现，“定建租赁”模式不同于以往常规房地产开发建设和房屋租赁的简单叠加，也不同于融资租赁。本文主要对定建租赁的定义和法律性质作初步的分析和论述 一、定建租赁概述 1.1定义 所谓定建租赁是指未来的房屋承租人（下称“定建人”）与未来的房屋建设单位（同时也是未来的房屋出租人，下为“受定建人”）签订合同，由受定建人取得土地使用权，并根据定建人提出的特定的房屋功能和使用要求，在该土地上建造房屋（下称“定建房屋”），待定建房屋建造完成后，再将定建房屋连同相应的土地使用权在一定年限内出租给定建人并收取租金的房地产开发经营活动的一种模式 1.2 定建租赁分类 根据笔者的律师执业体会，房屋定建租赁模式根据定建人对房屋定建要求深度的不同大致可分为下列三种方式 方式一：定建人提出全部设计图纸，受定建人组织落实全部工程的施工 方式二：定建人提出全部具体设计要求，受定建人组织落实全部图纸设计和全部工程施工 方式三：定建人就部分工程（通常为土建和安装工程）提出具体设计要求，受定建人组织落实相应的图纸设计和工程施工。定建人自行组织其他部分工程的设计和穿插在定建施工过程中的相应的交叉施工（通常为装修和部分特殊设备设施的安装工程） 二、定建租赁的法律性质分析 2.1 定建合同是否为建设工程合同 在一些涉外的房屋定建合同中，作为定建人的外方，有时会与受定建人签订FIDIC版本的建设工程合同或以此为谈判基础 我们承认，房屋定建合同在很多条款上可以参照建设工程合同的约定。但房屋定建合同在法律性质上显然不是《合同法》第16章规定的建设工程合同，其与建设合同在法律上有着本质的区别。合同法第269条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。”而定建合同中，首先，定建方不是发包人，因为其并不是房屋和土地使用权的所有权人，在有关建设许可和立项证照中，其也不是建设单位，因此，定建方不具有法律法规规定的发包人的主体资格。相反，受定建人却是房屋和土地使用权的所有人，也是合法立项的建设单位。其次，受定建人也不是承包人，因为受定建人通常为一家房地产开发公司或投资公司，其没有施工单位的承包资质，不可能作为承包人。因此，定建人和受定建人完全不是建设工程合同中发包人和承包人的合同关系。因此，定建合同虽然可以参考建设合同的条款，但定建合同显然不是建设工程合同 2.2 定建合同是否为承揽合同 合同法第15章第251条规定：“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。”根据该定义，似乎房屋定建合同就是承揽合同中的定作。但笔者认为，房屋“定建”类似于但并不等同于合同法承揽合同意义上的“定作”，因此，房屋定建合同也不完全属于合同法中的承揽合同的范畴 本文将房屋定建活动中提出定建要求的一方称为定建人，以区别于承揽合同中的定作人；将接受定建要求的建设单位称为受定建人，以区别于承揽合同中的承揽人 首先，定建合同与承揽合同的根本不同在于，定建合同中的定建工程的所有权在定建过程中和定建完成后（或者定建完成后的一段时间内）归受定建人（即建设单位）所有，而承揽合同的工作成果的所有权在定作过程中和定作完成后一般应归属于定作人。因此，合同法范畴内承揽合同中涉及定作物所有权属以及基于定作物所有权属于定作人的相关规定不应适用于房屋定建合同 其次，承揽合同中，承揽人交付工作成果后，定作人应当给付报酬。但房屋定建合同中，定建人并不直接给付报酬，而是受定建人（房屋的建设单位）与定建人签订租赁合同，将房屋租赁给定建人，并在一定期限内收取租金。而定建人支付的租金只是或者主要是承租和使用租赁房屋的对价，而对于受定建人完成定建义务的对价从租金中难以