《不动产移转下相邻权利实现途径的甄选》.pdfVIP

第29卷第3期 上海政法学院学报(法治论丛) V01．29．No．3 2014年5月 Journalof ofPollticalScienceLaw ShanghaiUniversity May．，2014 ●案例分析 不动产移转下相邻权利实现途径的甄选 刘 郡 00051) (上海市长宁区人民法院，上海2 36—04 中图分类号：DF521文献标识码：A 文章编号：1674—9502(2014)03—1 案情简况 告为刚买受401室房屋的新产权人，可其至人住401室之后才发现被告曾将301室房屋的承重墙拆除。 在随后的交涉中，周某才得知401室房屋的原所有人(即401室房屋出卖人)也曾就此诉至过法院， 并获得要求李某恢复301室房屋原状的胜诉判决，但401室房屋原所有权人在未实现判决权利时便将 401室房屋出卖给了本案原告周某，亦未告知周某以上相关情况。现本案原告就该同一相邻妨害事实 诉至法院，请求判令被告李某修复承重墙，恢复不动产原状，’由此引发本文思考：此类纠纷中，不动 产买受人实现权力的可能途径有哪些以及如何才能最为有效地保障其合法权益? 在解决上述疑问之前，先需提及的则是本案中原告是否具有相应诉权?即401室房屋买受人是否 有权利要求相邻关系人(301室房屋所有人)排除妨害?相邻关系，即两个或两个以上相互毗邻的不 动产产权人或使用人，在行使不动产占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限 制而发生的权利义务关系。相邻关系依相邻之不动产而发生，相邻不动产的产权人之间，互负权利义 务，因而相邻关系实为权利义务关系。当不动产买受人与出卖人订立合法有效的买卖合同并依约履 行，支付对价，完成不动产过户登记后，买受人即依法成为不动产的新权利人，对该不动产享有绝对 的排他权利。故不动产买受人一经获得不动产的所有权，便即刻获得法定相邻关系上的权利与义务。 据此，按照我国《物权法》第84条、第92条之规定，房屋买受人依法有权请求相邻房屋之权利人(301 室房屋的所有人)排除妨害、恢复原状。故此类纠纷，从诉权角度出发，需要买受人已经依法取得不 动产的所有权，若只是签订不动产买卖合同而未完成过户登记，则尚不具备成为适格原告的基础。 二、不动产买受人实现权利的可行途径探讨 明确了此类纠纷中的不动产买受人作为不动产产权人具备相应诉讼权利，如何依法有效进行权利 作者单位：上海市长宁区人民法院 收稿日期：2014—03—1l · 136 万方数据 主张，便是本文需要重点讨论的问题。对此，本文以为可行的实现途径可有如下几种： (一)以不动产现所有权人之身份，要求相邻所有权人排除妨害 一般情况下，民事纠纷的权利人得通过自行协商等方式，要求义务人承担相应义务或责任，但在 自力无法救济或是放弃自力救济的情形下，则可依法提起民事诉讼，请求人民法院作出相应判决维护 自身合法权益。前已论述，作为建筑物区分所有权之当然权利人，401室房屋现所有权人得依法律之 明文，自行请求相邻关系人就其妨害行为承担排除妨害、恢复原状之义务，但当其无法自力救济时， 可诉诸法院，请求法院依法判决。此种方式，也是现行法律实务上较常采用之方法。但是，本文认为 此种方式似乎平添诉累，有两处不妥：一涉“一事二理”之嫌。我国《民事诉讼法》第124条第5项 规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按申诉处理，但人民法 院准许撤诉的除外”，此即通常所说的“一事不再理”原则。一般认为，适用一事不再理原则的案件 律关系一致。①本案从表面上看，虽401室房屋现所有人起诉时的纠纷双方当事人有所变化(由401 室房屋出卖人变为401室买受