2013_招商海德公园一期商铺推售策略.pptx

一期商铺推售策略;本次策略目标——;在较短1-2个月时间内平稳、可盈利地去化本案商铺产品？;STRUCTRUE;;社区商铺竞品推售情况;中航城·国际社区 C区G02G03地块商铺;1、G02G03地块商铺分布示意图;;G02地块、G03地块商铺配比;华润·橡树湾 G04地块一期商铺;1#; 面积段;联发·杏林湾一号 2#、4#-6#1-2层商铺;1、商铺分布示意图及优劣势分解;2、商铺平面图;2#、4#-6#楼商铺配比;; 已成型项目商铺租售情况;（二）二手竞品分析——泉舜泉水湾;古龙御景一期、二期项目商铺已全部售罄，二手店面单价25000元/㎡。 租金约30-40元/平，投资回报率仅为1.5%； 项目现状：经营现状较差，零星商家进驻，主要为装修建材、小卖部、中介门店、小餐馆，以满足小区已入住居民日常生活需要为主。;乐海路西半段（蓝色），商铺租金70-100元/㎡，出售二手单价28000元/㎡，投资回报率为3-4%。较为抢手，只有个别店铺空置。; 印斗北路 商铺以住宅底商为主，商家档次为中低档，租金月90元/㎡，出售单价在2.8-3万元/㎡左右。投资回报率为：3%左右； 该地段为集美成熟商圈，由于是早期商品房开发，项目店面的设计较为普通，进深基本为进深在10-12米。开间是3.3米，面积在30-50平米左右，层高4米。;;5、市场培育期：二手房市场培育期越长，租金回报率越高，3-4%回报率的商铺基本属于10年以上；;本体 分析;居住区域和年龄分布;行业分布;家庭年收入;购买商铺次数;1、集美区商铺以市内客户为主力客群，其中集美区和思明区客户占比最高；外地客户以龙岩客户有一定比重，客户年龄集中在45岁以下；;STRUCTRUE;一、项目供货情况;二、待售商铺产品分析—基本情况分析;二、待售商铺产品分析—面积段分析;;三、产品定价建议——项目蓄客情况、客户意向;说明： 通过对市场竞品、成交商铺已成交客户、项目产品、意向客户分析四大方面的对比、分析，我们对集美区域商铺产品的特点归结如下：1、从产品线来看，以中小铺型（60-80㎡）为主，辅以一拖二的大铺型产品； 2、客户主要以初次购买人群为主，年龄在45岁上下，多考虑到投资兼自助的功用； 3、市场铺面主力单价在30000元左右，跃层店面、二层铺单价在17500-20000之间； 4、有8-10年以上培育期的商铺产品目前回报率较好，在3-4%左右，如老城区；新兴城区和入住率低的小区目前回报率低，如古龙御景； 5、项目产品线丰富，但是目前较大问题为大铺型产品较多，并且开间进深比偏大。 6、项目目前处于施工阶段，未来交房后商业氛围形成需要较长时间； 7，意向客户对产品能接受的价格再2.5-3万之间，因此，项目定价范围需考虑此参考值。 因此，本次商铺产品，以产品自身价值要素和意向客户分析出发并进行适当调整，同时结合市场评估法，作为定价的主要依据。;三、产品定价建议——区位比较值;三、产品定价建议——产品比较值;现综合考虑区位和产品后，商铺产品的评估价格为： P 预估 = P区位 * 45% + P产品 * 55% = 29777* 45% +29877* 55% =33252/㎡≈33000/㎡;定价原则：充分考虑商铺产品的价值要素来制定分户一房一价表，定价时充分考虑以下价值要点进行价格的制定。 A、商铺的具体位置（是否靠近主出入口或者中庭或者连廊）； B、商铺的户型结构（单层铺或连体铺）； C、商铺面积大小对总价的影响程度； D、商铺的层高差； E、商铺开间进深比； F、店面有无双开门； 综合考虑以上因素确定单铺差价，影响单铺差价因素的权重排序以上述价值要素为准。;总价段;开盘七天内：认筹客户一次性付款按照报价打96%折销售；按揭付款按照报价打98%折销售； 总经理折扣99%； 开盘七天后：一次性付款97%折，按揭99%折扣；;STRUCTRUE;推广线：线上网络通栏及软文炒作； （20组意向客户） 线下：精准短信和普通短信投放（20组意向客户） 销售线：价值点释放、价格释放等销售动作； 活动线：财富投资沙龙； （38组意向客户） 渠道线：每周制定call达成目标，充分挖掘客户； （20组意向客户）;日期;时间节点;圈层活动：精神共鸣，财富回馈“财富经济沙龙”;培训先行 预计在6月下旬商铺发售，6月8日前针对商铺进行专门的产品知识培训，后针对项目自身和竞品做了专门的价值点培训，提升业务员的专业能力和对产品的信心 客户策略： 1、合理利用项目自身资源：针对前期的业主和商铺意向客户，业务员进行CALL回访，确认意向，并有效挖掘客户及其周边亲友资源；同时向商铺前期意向客