望云株洲大道地块前期策划思考.pptVIP

望云株洲大道地块前期策划思考;写在前面; 2012年年末最后一次土地出售中在众多竞争对手中，以1138元/㎡的楼面价（净用地）拿下此地块，足见望云集团寄望之重。 ;背景：望云进入株洲市的首个地产开发项目;希望与开发商达成共识： 本案开发基调应该是：以全新模式+全新住宅产品为主;项目本体分析;地块初判：天元区次核心区域，环境好，发展潜力大;地块初判：;地块初判：地块规模小，楼面价高，挑战区域市场;此次报告要沟通的问题;项目本体分析;区域发展机遇：承接神农城发展轴线，处于运动生活区与都市生活区临界面;地块位置：位于体育新城核心位置，坐享区域首席 黄金十字。;经济指标：总建面约15万㎡，地块方正，具备较大操作空间;宗地四至：;宗地状况：地块整体较为平整，拆迁已完成，已经达到熟地状态;交通分析：地块通达性极高，是连接栗雨湖板块与长江广场板块的咽喉之处，15分钟畅达全城繁华，更是去往湘潭必经之路;景观分析：东向部分高层能看到体育中心及其园林，北向观江面被大江官邸阻隔，几无自然景观。;地块小结：优劣势分析;配套：丰富，商业配套、市政配套一应俱全。 景观资源：无内在自然景观，景观面缺乏。 容积率：容积率偏高，影响居住品质 地段：体育新城黄金十字路口。 通达性：15分钟畅达全城。 商业体量：体量较大，发展有挑战性，同时也是机会点。;项目本体分析;天元区竞争分析;尚格名城 ;从产品价格看：大盘集结，多以小高、高层物业为主；产品面积跨度大，销售价格差距大。;栗雨湖板块：主打公园资源盘，代表项目有金域天下，美的城; 区域在售竞争分析;典型比准个案选取原则;比准个案位置分布图;项目 名称;区域;配套规划：现代简洁里面，时尚感、都市感十足，城市级商业引擎，半径覆盖到体育新城。;户型;庐山春天曼城：一座城市的中央生态居住区；高层、小高层中档社区，以中心园林和面积赠送为核心卖点;庐山春天·曼城二期：主力户型以舒适型三房和奢华型三房为主；主力面积区间为112-148平米；;大江观邸：体育中心旁·全江景资源豪宅；以户型(景观空间)赠送、景观资源打开市场;建筑风格：尊贵优雅的新古典主义外立面，浪漫北美风情园林；;大江观邸一期户型配比：作为江景楼盘，项目在面积控制上趋于保守；主力户型为两房、三房；主力面积控制在85-127平米；;尚格名城：区域传统领导者；;现代简欧风格建筑立面，中央景观园林、精细化的园林打造，良好的临界社区展示面，为项目引领市场立下汗马功劳;尚格名城（六期）：主力户型为紧凑三房、舒适三房；主力面积区间为90-130平米，基本较为方正。;1;现代简欧风格建筑立面，步行商业街略带artdeco造型，园林延续性好。;旺城天悦（已推高层）：主力户型为二房、三房；主力面积区间为92-128平米，基本较为方正。; 主力户型为三房；两房产品空缺；一房等公寓产品鲜有分布; 区域潜在竞争分析;未来1~2年体育新城周边主要楼盘推出量分析;进入2012年年底以来，天元区板块的迅猛发展，促使土地市场交易频繁，体育新城亦推出高质素土地。;潜在典型代表得出：预计2013年潜在住宅近70万，商业21万，势将推动体育新城发展。;市场小结： 1.天元大盘集结，片区竞争激烈，本案突围需靠产品创新； 2.区域存量及区域潜在供应量大，本案首开需避开市场集中 放量； 3.着力打造展示面，发力于自身资源或配套，高举高打其形 象是三大运营策略可为本项目借鉴。;从竞争看机会点：地段和配套是本案优势，形象有提升空间。;项目本体分析;;*;置业敏感点：景观、配套、居住品质是考虑购买的主要因素，社区配套及产品次之，交通、品牌非重点考虑因素;河西中心区——属性及目的：改善环境，提升生活品质；主要来源：主要来源于河西的学校、医院、政府部门和各企事业单位。;客户置业目的： 以首次置业或首次改善型居住为主； 客户户型需求： 以两房、三房为主要需求户型； 客户区域构成： 天元区占绝对主导，芦淞及地级县市客户为重要构成； 客户年龄构成： 25-35岁为购房主力军，对产品需求主要为二房、三房；购买力极具成长性； 置业敏感度： 区域客户对价格、户型、品质的敏感度最高，其次为配套、品牌、景观等因素;客户机遇：客户次年轻化，品质型生活需求大。;项目本体分析;客户角度（客户认同）;*;沿湘山路、株洲大道路两侧布置二层商业，总建筑面积约2.5万平方米； 剩余3.5万方商业建议转化为精装公寓3万方+0.5万方小集商进行销售。 ;;领导者;项目本体分析;;项目标签：活力生活区+次年轻化客户需求=活力范;项目标签：崇尚品质生活+次年轻化客户需求= 艺术范;*;酒店; ;商业功能定