合肥大蜀山项目投资建议书.docVIP

合肥大蜀山项目投资建议书 投资发展部 2013年5月 主要结论及建议 结论 投资环境方面 合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回一、二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。项目的获取和开发具有可行性。 市场环境方面 据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过1000万平方米，市场总体需求旺盛，随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进一步加强，每年新增人口30余万，为合肥房地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，一般住宅项目的开发风险较小。因此，房产项目的开发风险可控，具有可行性。 规划指标方面 高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。项目3.5的容积率虽然要牺牲一些小区环境和品质，但可以带来更多的项目收益。项目住宅产品走中端路线，以“短、平、快”为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。 投资收益方面 方案一：当土地价格为600万元/亩的情况下，项目税后利润为16488万元，利润率为9%，项目投资收益一般。在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为2.5亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为1.3581亿元。 方案二：当土地价格为550万元/亩的情况下，项目税后利润为22117万元，利润率为12.6%，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为1.8亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为1.2408亿元。 建议 目前该土地转让价格约为600万元/亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要的一个居住区，且地铁2号线出口就位于项目道路一侧，目前的市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠5%-10%，降低开发风险，提高项目收益。 项目分析 土地市场分析 2011年至2013年全市土地市场情况 根据合肥国土统计数据显示， 2011年合肥土地市场以拍卖、挂牌形式成功出让土地58宗，出让总面积4408.243亩，成交总金额为约合128.73亿元。2012年全年成功出让土地83宗，出让面积10626.359亩，成交总金额约合为267.563亿元。2012年合肥卖地总收入同比上年128.73亿元上涨138.83亿元，涨幅达到51.8%。 随着土地市场的持续回暖，截至2013年4月底合肥共计出让28宗，成交面积达到 1948.681亩，成交金额约为99.85亿元。高新区JH-2地块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以1207万元/亩的价格拿下该地块，楼面价高达3771.6元/平米，溢价率为141.4%。 特别是4月27日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共1038亩16块土地出让，其中庐阳区N1304号宗地与合肥政务区ZWQTB—041地块受到多家大型开发商关注，参与竞拍的企业达到11家。 合肥庐阳区N1304号宗地最终由融侨集团以520万/亩竞得，该地块为226.65亩商住地，总价11.78亿，地面价7800元/平，楼面价3000元/平，溢价率高达92.6%。政务区ZWQTB—041地块最终由文一集团安徽瑞泰置业以800万/亩价格成功摘得，该地块为政务124.36亩居住用地，总价9.948亿，地面价11999元/平，楼面价4285元/平，溢价率高达77.8%。 2013年开年以来合肥土地市场持续升温，3月和4月的土地拍卖大会各大开发商踊跃拿地，纷纷上演土地争夺战，近期几次土地拍卖，地块溢价率均超80%以上，土地市场的火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格将迎来新高。 项目区域土地市场情况 2011-2013年项目周边区域土地出让一览表 月份 地块编号 土地座落 面积 亩 规划 用途 容积率 成交价 万元/亩 成交总价 万元 受让人 W1204 蜀山产业园振兴路与井岗路交口西南侧 150.03 居住 1.0＜R≤2.5 429 64362.87 安徽大富房地产开发有限公司与安徽富广投资有限公司联合竞买 W1301 蜀山区长江西路与潜山路交口西北角 41.56 1.0＜R≤3.0 850 35326 从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交2宗地块。其中今年2月成功出让的W1301地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到850万元/亩，不作为本项目土地参考价格。2012年9月出让的W1204地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到429万元/亩，地面价6436元/㎡，楼面价2574元/㎡。该地块位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。本项