2011北京龙湖·常营项目商业发展放心及其策略性定位的研究.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 建筑风格建议 新古典主意的建筑风格，保持简洁的同时又突出了品质。 建议： 方案一的设计突出了高端品质，但是与项目的主题定位不相符。建筑外立面设计应围绕着“亲和力、温馨”体现本项目的主题。 水平与垂直线条组成的网络，使建筑外立面具有图案的效果。本方案的展示性强。 建议： 方案二的设计突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上会使建筑显得整体性不强、零乱，应注意整体的节奏，保持项目的协调性。 建筑风格建议 垂直的线条使建筑呈现挺拔高耸。 建议： 方案三的设计在材质上采用了大面积的玻璃幕墙，使建筑的亲和力弱。“家庭、舒适”感差。应着重注意色彩的处理，建议采用暖色为主色调。材质上注意虚实的结合，不建议采用大面积的玻璃幕墙。 建筑风格建议 1 体现项目“家庭、温馨”的主题定位 2 色彩以暖色为主，局部运用其他色调，注意和谐统一 3 在建筑形式上建议考虑首层增加柱廊与景观相结合的建筑空间 参考案例 阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到Mall里，而是从客厅走到院子里 挪威 OSLO CITY 香港新生活广场 香港APM 新加坡VIVO CITY 香港新生活广场 妈妈和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一样舒适方便 挪威 FIELD`S 不同的装饰诠释了不同的生活侧面 香港圆方购物中心 Valencia Town Center Mall 香港杏花村 美国国家公园附件购物中心中庭 日本某啤酒厂改造购物中心中庭 加拿大埃德蒙顿购物中心 香港海港城 香港 Mega box 如何体现生活感和亲和力？ 运营推广 规划设计 业态组合 业态布局 这里还是社区居民的精神交流平台 上海百联西郊和大拇指广场 北京金源燕莎购物中心 上海正大广场 阳光所至之处都有我们细心的服务 50余万平方米的 商业、文化娱乐用地 250万平方米 商业用地 从长期看，通州新城、金盏及东坝板块的商业规模化发展将进一步降低上述区域消费外流的可能 中长期区域市场变化对本案的影响 项目发展方向及定位论证分析 项目SWOT分析 W7.通州区域与本案公交联系较弱 W6.东坝、通州人群到本案道路交通压力较大 W5.短期内，地铁6号线对东向人流的导入作用有限 Strengths 优势 Weaknesses 劣势 S4. 除东坝及通州板块，其余区域交通通达性较好 S3.以项目开业时间为节点，5公里半径区域住宅成熟度高 S2. 临主路（主干道），项目展示性较好 S1. 体量大，有助于打造规模优势 W4.商务规划长期向好，但短期内支撑有限，不能改变区域以住宅功能为主的根本属性 W3. 区域人群结构复杂，整体消费能力一般 W2.项目周边商业氛围尚未聚集 W1.项目面宽过长及被市政道路分割 T7.个体项目间竞争向商圈间竞争转化 T6.项目周边出现同类型竞争项目，计划开业时间先于本案 T5.从长期看，通州新城、东坝及金盏大规模商业规划的实现将进一步弱化上述板块消费外流的可能性 O5.双桥区域2-3年后仍无法真正满足一站式消费需求 O4.定福庄区域无大型集中商业出现，未来2-3年内仍无大型集中商业入市 O3.朝阳大悦城现业态规划上的不足点 O1.金盏及通州新城商务区功能规划从长期看有利于为区域人口结构升级 O2.现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现 Threats 威胁 Opportunities 机会 T4.通州现核心商区规模扩张及形式升级将提升其对本区内人群的吸附能力 T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业节点进入调整期，拥有丰富运营经验 T1.城市整体商业格局对本案辐射能力的制约 T2.整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业扎堆 项目SWOT分析 O6.零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重 O7.餐饮以中式正餐为主，口味单一，类型匮乏，品牌传统 O8.休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏品质 T1.城市整体商业格局对本案辐射区域的制约 本案发展必须立足于城市东部区域（东四环外） 西至朝青板块，东至通州新城，北至东坝金盏、南至双桥 1、初判项目发展方向 T3.朝阳大悦城作为城市东部区域旗舰型商业的先期入市 本案应以区域根本属性为出发点，重点关注生活需求 整体档次需与区域消费力相适应，以大众化档次为主 1、初判项目发展方向 W4.商务规划长期向好，但短期内支撑有限，不能改变区域以住宅功能为主的根本属性 S3.以项目开业时间为节点，5公里辐射半径区域区域住宅成熟度高 W3. 区域人口结构复杂，整体消费能力一般 本案应尽早入市 凭借体量优势，迅速树立起在区域中的影响力，在品牌资源争夺中占得先机 同时为后续发展赢得调整的时间和空间 O1.长期金盏及通州新城商务区功能规划的逐步实现 O2.现区域商业形态传统，无一