2012上海保利大场项目市场营销报告.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 全市250-350万客户置业需求关注重点 物理需求 精神需求 商业配套 子女教育 休闲健身 居住人群的纯粹性 内心尊崇的满足 完善的配套+体验式尊崇感成为本案目标客群置业重点考量因素 结合客户双重置业需求，我们建议现场做如下包装！ 结合本案客户物理层面和精神层面的需求，针对性做足现场奢华样板示范，营造贵族式的生活场所氛围，全面体验满足客户的购房置业需求 一段奢华样板示范体验——呈现本案产品的高端属性 精致奢华参观动线、样板园林、双大堂实景呈现 高端社区商业氛围营造 专属社区健身休闲是会所 引进名牌教育资源 …… 华秋路 售楼处 改建会所 祁 连 山 路 祁华路 样板示范区参观动线布局 2 样板房 1 4 3 5 1、阵地营造区 2、围合体验区 3、园林体验区 4、规划体验区 5、样板房体验区 祁华路华秋路入口——示范区大门——园林景观走道——售楼处——样板房——会所 看房参观动线 1、阵地营造区——祁连山路-祁华路-华秋路景观道路形象提升 祁 连 山 路 祁华路 华 秋 路 本 案 保安岗亭 保安岗亭 道路两侧景观改造 道路两侧景观改造 1、祁连山路祁华路及交界处，设立保安岗亭，引导来访客户 保安制服、岗台、遮阳伞参考高级酒店设计 2、祁连山路-祁华路-华秋路沿线景观改造，整体整齐大方 道路两侧景观改造 2、围合体验区——小区大门、精神标识、园林景观奢华展示 2、小区入口旁集装箱车辆门口，设围板遮挡大门 1、小区入口设立专属大门，打造深墙宅院的感觉，同步设立标识有小区名字的围墙或者铭刻墙 3、小区入口栽种高大全冠树种，营造公园社区的感觉 3、规划体验区——制作将建造的幼儿园和名校高中的裱版 建议保利地产推动政府，引进双语幼儿园及名校附属高中，以优质教育前景为项目价值加分，满足客户对教育的需求，现场制作学校裱版 幼儿园 高中 4、园林体验区——小区东侧围墙做围板遮挡，规避集装箱大卡停车场的不利因素 小区东侧设立6米围墙，围墙内高树绿植，完全屏蔽围墙东侧的大卡车感染，自成一方静地 5、样板房体验区——外立面石材、园林等实景呈现 建议5号楼样板尽快落架，整栋外立面实景呈现干挂石材 入户大堂、全冠移植树种，呈现社区的精致高端 5、样板房体验区——入户电梯刷卡、电梯公共空间包装 电梯门包装，营造高端氛围 电梯公共空间，可摆放入户喷泉盆景、鞋柜等 打造双开门电梯打开后的公共空间，营造出电梯后即是私家专属空间的场景， 比如家门口的喷泉金鱼缸、沙发等候区、鞋柜空间等，第一时间给客户渲染家的氛围 5、样板体验区——双首层星级大堂实景呈现 地下车库大堂和地上入户大堂连接，并实景呈现，让客户回家的奢华之路，从地下车库开始 建议参观样板房时能实现看房参观动线通达到地下车库大堂 地下车库大堂 入户大堂 PART.3 导客策略 客户构成 客户导入 在区域内实现高溢价 客源构成必须“跳脱区域”“放眼全市” 客户导入策略 对于不同区域客源 采取点对点的导入手法 象屿鼎城 溢价原因： 高附加值 精装修 版块概念 轨交住宅 正迪斯尼板块，川沙主城区核心标杆 定位语： 小结 各项目依托资源无限放大 现场品质感体验是项目高溢价营销的前提 项目 综合体/商业配套 精装修 高附加值 面积控制 现场展示/品质感 轨交上盖 公园 等景观 智富名品城 象屿鼎城 华润 中央公园 保利 茉莉公馆 案例总结—— 强势卖点突出，资源价值放大 现场高品质感展现推广诉求 在溢价达成的情况下，去化速度同区域主力产品有一定差距 结合上诉案例，我们审视自身 ——项目价值分析 500亩天然氧吧，大场体育公园 藏于城市一方静土的大场公园 区别于顾村公园的大气磅礴， 不同于世纪公园的富豪专属 精致、静谧，温婉如斯 保利之前，无人识得它的容颜 保利之后，大场公园，注定掀开上海公园住宅新的篇章 生态资源 【纯粹】全三房设计、双开门私家电梯 6.9米奢华尺度，一梯一户 99-140㎡，大三房设计，6.9米别墅级尺度阔居，选择一群讲究生活品质的人聚合于此 每一天从踏入电梯开始，就开始完全属于自己的私密空间，电梯专为一人而设，不必受隔壁邻居的干扰， 原本是电梯厅或过道的公共面积，就完全变成了私人空间。尽享尊贵感受，从此再也没有和陌生人寒暄、对视的压抑， 电梯门外不再是众家地盘，每一天，轻松刷开专属自己的家门。 产品价值 兵营式排列的建筑从中 汲取法式十字宫廷园林设计原理 三大对称主题花园 镌刻园中园的自然静谧 让每一扇窗前 画满花的娇艳与草的青翠 三大主题园林，三条天然河道 景观价值 2008年，一座美丽的公园城邦绽放上海-保利叶上海姗姗而来 2010年，一生珍爱的名门世家献礼沪上-保利叶语开启公园世家传奇 2012年，保利地产叶系列第三篇