2013房地产市场总结和2014展望.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求 家庭需求将衰退：利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速 影响购房需求的因素 首付比例 贷款利率和贷款期限 预期收入 住房的居住属性 影响企业投资意愿的因素 资金成本（利率） 预期收益率 对比发现： 资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响，也就是说家庭部门的需求曲线对利率的弹性没那么大，除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。 资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。 滞后1.5年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房） 考虑到剔除保障房后新开工面积滞后1.5年带来的潜在供应、13年新增的土地购置开工、加上13年推盘未去化的累积，我们预计2014年待去化的待售面积同比仍要增长10%左右 考虑2014年供应增加而需求衰退，在中性的情形下测算，我 们预计销售金额增速为10%，销售面积同比增长5%，房价同 比增长5%，量价增速同比下滑明显，市场将实现软着陆 结论：增速的下滑带来的伤害并不比绝对值的下跌带来的伤害少。 硬着陆： 近10多年来，有且仅有2008年全国均价出现了绝对值的下跌，从3645元/平米下跌至3576元/平米。很多城市出现房价腰斩。 软着陆： 2011年，全国商品房均价增长5.68%，但2012年初大量中小开发商出现偿付危机，被逼降价销售。 考虑到当前开发商良好的现金流，以及良好的债务结构优化，我们预计行业抗风险能力显著提升，行业的波动性趋小 上市房企现金流表现良好 上市房企债务结构优化良好 出现长期的偿付危机，表现为外部融资困难，投资者对于市场过度悲观，导致公司雪上加霜。最终房企采取股权融资的方式融资。 但财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机 销量下滑带来的危机 2013年房地产市场总结 及2014年展望 集团市场研究部 一、2013年房地产市场总结 二、2014年房地产市场展望 2013年房地产市场总结 调控政策差别化，未来会更加趋于市场化 从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。 地方政府 政策微调 政策点评 温州 本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。 市场表现不佳，政策趋松 芜湖 在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。 市场表现不佳，政策趋松 郑州 未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。 市场过热，收紧限购政策 北京 1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。 2、10月13日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，俗称“京7条”。 价格上涨过快，平抑房价 营口 2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。 市场表现不佳，政府救市 上海 上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限 房价上涨过快，政策收紧 深圳 出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。 房价上涨过快，政策收紧 广州 “穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。 房价上涨过快，政策收紧 舟山 将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。 市场表现不佳，政策趋松 资料来源：互联网，世联研究 从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐