20130313_天津_星河荣御_价格调整沟通.pptVIP

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 星河荣御 价格调整沟通 谨呈 星河地产 2013/03/13 1 项目回顾 3 定价推导 2 市场竞争 小高层去化情况 产品线 推出量 去化量 库存量 去化率 成交单价 套均 82-83㎡ 首层 8 3 5 38% 10125 830250 标准 92 87 5 95% 7841 642962 顶层 8 3 5 38% 8882 728324 89-92㎡ 首层 8 2 6 25% 9090 809010 标准 92 92 0 100% 8159 726151 顶层 8 5 3 63% 9259 824051 合计 216 192 24 89% 　 　 全盘推售回顾： 明星产品：89㎡标准层 现金牛产品：82-83户型标准层 婴儿产品：小高层首层、顶层，去化速度相对较慢 洋房去化情况 产品线 推出量 去化量 库存量 去化率 成交单价 套均 114㎡ 首层 8 8 0 100% 11610 1323540 标准 48 48 0 100% 8670 988380 顶层 8 0 8 0% —— —— 126㎡ 首层 5 5 0 100% 8780 1106280 标准 30 25 5 83% 11343 1429218 顶层 5 0 5 0% —— —— 138㎡ 首层 7 6 1 86% 11781 1625778 标准 40 25 15 63% 8864 1223232 顶层 6 0 6 0% —— 　 合计 157 117 40 75% 　 　 全盘推售回顾： 明星产品：洋房首层去化速度较快，具备一定溢价实现空间 现金牛产品：114户型标准层，现有价格基础上适度上调，为项目主力去化户型 婴儿产品：126、138户型标准层、洋房顶层，去化速度相对较慢 产品细分： 明星产品 洋房首层、洋房89㎡标准层 优质现金牛 洋房114㎡三居室产品，低密度洋房门槛级产品，项目客户关注度最高 普通现金牛 小高层81-83㎡两居室产品，刚需客户入门级产品 婴儿产品 顶层带阁楼产品客户对阁楼产品认知有待提升，阁楼空间使用功能受限 洋房126-138户型总货值较高，目标客群相对较小 小高首层产品产品形式所限，首层价值有待客户认知 1 项目回顾 3 定价推导 2 策略目标 价格平台界定 竞品市场表现 项目市场比较 本案价格平台 区域竞争格局： 大地十二城 盈润园 云锦世家 中北镇 张家窝 津尚花园 星河荣御 摩卡假日 华亭国际 霞飞路63里弄 星河荣御项目主要竞品集中在中北镇、张家窝区域 2013年中北镇整体市场进入收尾状态，洋房产品集中入市 2013年张家窝区域直接竞品增加，社会山、万科入市将对项目客户造成分流 在售为小高或高层 在售为洋房 在售为洋房+高层 社会山 万科 ………………2013年市场竞品推货量盘点 高层竞争 　 区域分布 项目 产品类型 主力户型 均价 预计推售数量 预计推售面积 预计推售金额 片区外竞争 中北镇 云锦世家 高层 89-170㎡两房-四房 8700-10000元/㎡ 230套 24000㎡ 2.1亿 中北镇 大地12城 高层 90㎡两房135㎡三房 8700元/㎡ 200套 20000㎡ 1.74亿 中北镇 澜湾半岛 小高 90㎡两房110㎡三房 9500元/㎡ 367 34865㎡ 3.3亿 片区内竞争 张家窝 摩卡假日 高层 90㎡两房 7300-7500元/㎡ 300套 27000㎡ 2亿 片区外竞争：中北镇市场成熟度较高，高层价格跃居万元以上 片区内竞争：万科、社会山入市增加高层竞争风险；摩卡假日社区品质较差，仅存在低价分流风险 ………………2013年市场竞品推货量盘点 洋房竞争 　 区域分布 项目 产品类型 主力户型 均价 预计推售数量 预计推售面积 预计推售金额 片区外竞争 中北镇 云锦世家 洋房 135-235 ㎡三房-四房 13500元/㎡ 310套 62000㎡ 8.3亿 中北镇 华庭国际 洋房 90-120㎡两居-三居 12500元/㎡ 120套 12000㎡ 1.5亿 中北镇 霞飞路 洋房 125-135㎡三居 13500元/㎡ 200套 26000㎡ 3.5亿 中北镇 澜湾半岛 洋房 132-135㎡三房 10500元/㎡ 220 31850㎡ 3.5亿 片区内竞争 张家窝 社会山、万科2013年入市 片区外：本案所在区域成熟度较低，产品本体具备一定产品力优势及性价比优势 片区内：社会山、万科入市，区域竞争提高 ………………2013年市场竞品推货量盘点 社会山4月入市！！！ 90㎡洋房为主！区域成熟大盘！