成都西南物流商业中心项目商业策划.ppt

1 根据周边道路通达及便利性、本项目自身情况及竞争两大重要因素，对周边常住人口所处商圈划分如下所示。 预计项目第一、二、三商圈未来两年内将新增居住人口138,372人。 根据以往问卷调查经验，消费者平均一周逛商场次数为1-1.5次，在此取1.3次。 假如目标消费者在周一至周四到本项目来的可能性为10％，周五为15％，周六25％，周日20％。 第一商圈居住、工作人口100％覆盖，则工作日的捕获率为100％×1.3×10％＝13％，周未的捕获率为100％×1.3×20％＝26％。 第二商圈，保守估计本项目覆盖20％，则工作日的捕获率为20％×1.3×10％＝2.6％，周末捕获率为20％×1.3×20％＝5.2％。 第三商圈，保守估计本项目覆盖12.5％，则工作日的捕获率为12.5％×1.3×10％＝1.6％，周末捕获率为12.5％×1.3×20％＝3.3％。 第四商圈，即全市中心城区大型购物中心和百货近50个，保守估计，本项目的覆盖第四商圈的2％，则工作日的捕获率为2％×1.3×10％＝0.13％，周末捕获率为4％×1.3×20％＝0.26％。 　根据以上推算，本项目在既定的业态组合和租金目标下，工作日和周末的对本项目有消费意愿的潜在人群数量每天分别可达到31313人和63015人； 项目整体平均租金及租金收入 结合项目区位的商业环境以及业态的租金承受力，对本项目的开业初期租金制定如下。 在此需要说明的是下表中租金均按使用面积计算（使用率60％），项目整体租金为3.5元/天/平米（建筑面积），使用面积租金约2.1元/天/平； 租金收入的可实现程度的验证方法 为进一步证明租金收入的可实现性，我们将采用如下方法进行验证： 方法一：商业坪效验证 根据目前的租金制定，项目各业态平均坪效为904元/平方米/月（营业面积），我们将基于招商经验和参考实际案例进行验证，以说明目前的租金水平是可以实现的； 根据项目租金水平和不同业态的扣点经验值，可得出本项目的日营业额约在181万，业态平均扣点11.8％； 基于以上不同业态的日营业额及可出租面积，可计算出每平商业面积的商业坪效为904元/月； 动态租金及坪效 根据业态安排和开业初期的制定，在此采用动态租金测试未来本项目的坪效和需要的客流量。 随着地区商业氛围和本项目的逐渐成熟，通过店铺更换调整业态，本项目可以逐渐提高精品零售的比例，降低其他业态的比例，预计租金水平将有进一步提升； 方法二：客流量验证：基于目前的租金可计算出营业收入，按不同业态的不同客单价，可计算出本项目实际需要的有效消费人次，按照消费者每次消费1.5单计算，可得到本项目的实际需要的有效消费人数和到达本项目的客流量；对比本项目辐射商圈内，对本项目有消费意愿和吸引到本项目的消费者数量，本项目实际需要的客流量是可以达到的； 方法三：商圈家庭数量验证：基于目前本项目实际需要的有效消费人数，按家庭参与购物人数1.3人计算，可得到本项目实际需要的有效家庭数量约12089个；本项目商圈辐射范围内的家庭数量约10438个（这个数字是与消费额相关的，如果消费额上升，则这个数字是可以达到的）； 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ B1 4F 3F 2F 1F B1 4F 3F 2F 1F B1 4F 3F 2F 1F B1 4F 3F 2F 1F FASHION B1 4F 3F 2F 1F B1 4F 3F 2F 1F B1 4F 3F 2F 1F 业态构成及比例 从本项目业态配比来看，餐饮和休闲娱乐业态约占42％；时尚购物类业态占38％；其他功能型业态，如超市、电器，图书音像等约占20％； 品牌来源方面建议： 10-15％的品牌首次进入成都；如ZARA、HM、NEXT、CA、FOREVER21、PROMOD、QUIKSILVER、CK JEANS、优衣库、无印良品、华谊兄弟等 60-65％的品牌首次跨越一环线；如NOVO、阿迪达斯和耐克旗舰店等 70-75％的品牌首次跨越二环线； 100% 　合计 1% 其他 15% 超市及配套服务 5% 图书/音像/数码/电器 38% 零售精品 19% 休闲/娱乐/育教 23% 餐饮 所占比例 业态 问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？ 租金收入预测 租金及营业额可否实现的验证 租金收入预测 租金及营业额可否实现的验证 基于业态安排及面积配比，以下不同业态租金将参考相关经验值和对项目开业初期的保守预测； 23,574 77 904 1,806,919 11.8% 212322 3.5 59964 　合计 30 500 577 15,000 13% 1950 2.5 780 家庭摄影中心 1667 30 1,000 50,000 15% 7500 5 1500 配套服务