20121月北京远洋傲北全案营销策略.ppt

　2011年3月15日前　　　　　　5月　　　　　　　　　　9月　　　　　　　　11月 推出组团 第二地块 (1、2、3、4组团) 销售金额 第三地块+第二地块（5、6组团） 第四、五地块 第七地块 房源数及 可售面积 推售均价 去化比率 2011年推售节奏及销售目标(一) 70套 26411.06平米 19300元/平米 开盘当日售罄 98套 37625.08平米 23000元/平米 开盘当月实现60%以上去化，至8月底去化完毕 32套 12821.14平米 27000元/平米 开盘当月实现80%去化 38套 14181.76平米 29000元/平米 开盘当月实现80%去化 5.1亿元 8.65亿元 3.5亿元 4.1亿元 营销目的 价格支持 人为制造供求失衡，为项目建立别墅日光盘市场地位 推出多栋双拼楼王等优质资源，拉升价格 推出样板组团，利用资源升级，迅速拉升价格 楼间距增大，资源优势明显，拉升价格 　　　2012年3月　　　　　　　　5月　　　　　　　　　8月　　　　　　　　　2013年 推出组团 第七地块 （一半） 销售金额 第八、九地块 第十、十一地块 第六、十样板地块 房源数及 可售面积 推售均价 去化比率 2012—2013年推售节奏及销售目标 38套 14181.76平米 29000元/平米 开盘当月实现80%以上去化 76套 33100平米 36000元/平米 开盘当月实现60%以上去化，至7月底去化完毕 62套 33750平米 35000元/平米 开盘当月实现60%去化，至12月底去化完毕 30套 14150平米 41000元/平米 开盘当月实现50%去化 4.1亿元 11.9亿元 11.8亿元 5.8亿元 营销目的 价格支持 楼间距增大，资源优势明显，拉升价格 推出类独栋产品，稀缺景观资源，大幅度拉升价格 北京首创型林间花墅产品，大幅度赠送面积、大尺度奢适享受型产品，实现溢价 样板间产品， 实景呈现，现房销售 推广策略 动能环 关键点 分阶段 动能环 常规推广带来的直效客户 针对事件和体验活动的推广 巴摩梭罗生活全维度体验 螺旋式上升 旋涡式扩散 圈层事件联动的体验式营销 外部圈层引入 NO1:引爆点？ 远洋傲北，巴摩梭罗！ Step1: 又见，巴摩梭罗 神秘感引发热议及探寻 Step3：体味，巴摩梭罗 圈层活动带来深度认同 Step2：追逐，巴摩梭罗 日光盘引爆市场的疯狂 体验感引发沉醉及渴望 Step4：沉醉，巴摩梭罗 Step5：回望，巴摩梭罗 年度回望完美延续 NO2:圈层挖掘？ 零散的客群寻找和积累无法形成凝聚力。 公关公司的客户资源质量不高有效性差。 “借力” “给力” 借助已经成型的目标客群圈层，与活动嫁接。 保证圈层准确性。圈层更具有凝聚力，更稳定， 具有更大的粘合和释放作用。 “借力”： 从何借力？ 优雅女子学院；高级商务社交网站（天际网、SNS）； 高端时尚杂志读者群（《虹》、《ELLE》、《Vogue》、《时尚芭莎》）； 高端家庭杂志读者群（《时尚主妇》、《时尚好管家》）； 高档幼儿园家长群（汇佳、金色摇篮、小牛津） 以马甸为核心的科技公司中高管。 即将入住未来科技城央企的中高管。 IT、金融、能源、房地产等支柱产业中高管。 政府官员。 Francies 是谁？巴摩梭罗女在哪里？ 谁在为Francies 买单？ NO3:现场体验？ 现场体验之环境：五重园林，人车分流 现场体验之建筑：托斯卡纳，风情而精致 现场体验之产品：层层通透、私家庭院、私享电梯…… 现场体验之服务：阳光星级、私人客服…… 现场体验之品牌：远洋地产 全维度体验： 远洋·傲北 巴摩梭罗生活 NO4:传播通路？ 高投入打造高端气质 户外擎天柱、平面硬广、网络 树立项目形象、体现高端气质 近距离造成地缘拦截 特色围挡、区域内户外、精神堡垒 区域内眼球焦点、吸引地缘、拦截竞品 炒业内形成专业口碑 行业杂志 形成地产业内的“酵母作用” 做直效发挥细菌作用 短信、彩信高频度应用 高费效比、高覆盖率 用软宣实现润物无声 报纸、杂志、网络多渠道软宣 区域、产品、服务、品牌多角度浸润 火论坛提前建立圈层 业主论坛建立与炒作 维护项目形象、建立准业主圈层 5月 3月 1月 9月 11月 12月 阶段诉求 又见 追逐 体味 沉醉 回望 项目诉求 新文化幸福家庭别墅：浅谷繁花，醉了艳阳 样板区开放 首期开盘 开盘热销 应势加推 会所实体样板开放 亲水组团品质发售 产品升级 7组团发售 导入期 强销期 续销期 提升期 巩固期 蓄势 起势 顺势 重势 余势 推广主旨：积累客户，形象入市 推广策略：立体轰炸，形象为先 推广主题：又见，巴摩梭罗 预热蓄势 排兵布阵 （1月-3月初） 旺春：万物萌生 销售目标：积累8