DCYX保利拉菲2014度营销方案.ppt

高层促销策略 第一阶段（1-2月）：保利品牌开年促销 1、所有到访客户均可在现场抽取一次利是封， 内藏2元、5元、10元不等的金额； 2、定制具有收藏价值的保利拉菲限量版邮票，作为礼品赠送给客户，加深客户对项目的印象，提高客户收藏赠品的兴趣； 3、成交客户即送金蛇摆件或挂件。 “蛇年纳福” 第二阶段（4-5月）：拉菲收官献礼促销 通过送家电\送物管费等形式，变相让利给客户。 第三阶段（6-8月）：拉菲清盘回馈促销 一口价、特价形式促销。 高层促销策略 别墅推广策略 Chapter.5 立足于城中心的中高端别墅行列； 档次同比二环内联排别墅项目，成为城央社交别墅引领者； 开发商具备打造高端别墅的实力； 综合以上特质，通过项目准确的定位，后期产品的精雕细琢，现场氛围的营造，以及营销推广的包装，项目具备成为武汉中高端别墅引领者的机会。 城央正邸 唯此墅 别墅形象定位 邸：高级官员的住所（现多用于外交场合）：官～。府～。私～。 核心卖点提炼 二环城市核心：二环线上唯一社交别墅。 三级阔绰赠送：阳光（珍藏）地下室、艺术阁楼、景观露台，约140平超阔面积赠送。 四大创想空间：约8.1米超大面宽，6.3米双层挑高，独立入户玄关设计，前庭后院有天有地。 五重园林景观：五重立体艺术景观，中央景观水景，斯卡拉大剧院规划、意式风情。 区域价值 品牌价值 产品价值 快速增长极／城市核心圈／成熟生活圈 保利20年筑墅经验／文化地产先锋／军工品质 附加值：稀缺资源 绝版收藏 身份地位的象征 充分利用地下一层的空间，可以设计为“私家会馆”： 相对封闭的空间设为“藏酒窖“、“洗浴房”等，选择较大空间设为”家庭影院”，有的空间可以设为麻将室或棋牌室… 麻将室 私人会客酒吧 商务活动间 核心卖点提炼 拉菲堂皇 定义艺墅的生活哲学 别墅新品 T9/T10/T16/T20 年终清盘促销 别墅推广主题 拉菲堂皇 大隐于市的墅境人生 别墅新品 T17/T18/T22A/T22B 拉菲堂皇 典藏醇美的艺墅生活 别墅新品 T21/T22/T25/T26 2013年别墅营销策略：全年限量推售，制造稀缺，节点引爆市场，对别墅价值进行拔升。 第一次推广强调城市别墅的稀缺；第二次推广强调城市别墅的完美生活方式；第三次推广强调城市别墅的绝版收藏价值。 别墅推广解析主题 第二阶段：保利·拉菲堂皇 大隐于市的墅境人生 第一阶段：保利·拉菲堂皇 定义艺墅的生活哲学 第三阶段：保利·拉菲堂皇 典藏醇美的艺墅生活 艺墅：强调别墅产品的特性；生活哲学：别墅的生活方式。 大隐于市：真正的权贵，真正的高人，他们不隐于野，隐于市。 典藏：绝版的城心有个性的别墅资源值得收藏； 醇美：绝版的别墅资源带来纯粹完美的人生享受。 别墅促销策略 2012年，别墅实行“分院到户”销售策略，确实助力销售。全年到目前为止（11.13）共成交别墅14套，其中“分院到户”后成交9套。 操作方式： 对成交别墅客户，可根据其花园面积赠送xx花，以此作为噱头，形成拉菲独有的花海主题精装庭院，抢占独有的卖点宣传和市场声音。 欧洲花海，空降堂皇园区！ 2013年，再创新意， 送“精装庭院”。 专业专刊杂志渠道 精准搜罗 1 DM单页直邮 2 会议赞助 3 《上层》、《BOSS》、《车友会》、《南航》等专业期刊杂志，精准网罗高端客群。 通过邮政等渠道购买高端客户资料，进行定期产品信息直邮。如银行大客户、电信大客户资源等。 以东湖高新区为重点并考虑武汉市范围内的大型行业会议、论坛、政府会议等，以礼品赞助或其他方式植入产品信息。 外拓DS直访 5 销售员外拓或DS直访，尤其是针对“拆迁富户”进行上门服务式的置业服务并定期提供产品信息。 高端合作 4 与星级酒店、高档休闲建立合作关系，通过展架摆放、资料发放、客户共享等途径扩大宣传。同时结合已成交客户展开圈层营销。 别墅渠道策略 结论：创新媒体推广渠道。 货量盘点 销售目标制定依据 阶段去化 　 标准层 非标准层 户型 总套数 已售 剩余 去化率 待售金额 总套数 已售 剩余 去化率 74/76/78两房 626 554 72 88% 4680 89 4 85 4% 89两房 118 105 13 89% 975 18 1 17 6% 89/97/93三房 675 558 117 83% 9728 18 1 17 6% 125/128平四房 304 270 34 89% 3604 30 8 22 27% 合计 1723 1487 236 88% 18987 155 114 141 9% 后续供货 户型 总套数 占比 待售金额 76/78两房 296 44% 1924