北大青鸟成都项目研究及策划2010.41.pptVIP

* 产品建议篇 高端住宅产品建议 外立面建议 * 产品建议篇 高端住宅产品建议 人行入口台阶 与商业的分割 台地处理 考虑住宅物业与写字楼商业较近，基于住宅物业的私密性急降噪要求，营造高尚住宅区安静舒适的环境，将住宅物业地块人工抬高1.5m—2m周边辅以花草植被 * 产品建议篇 高端住宅产品建议 户门之外设置入户玄关，产生浓厚的家的氛围，体现主人高贵独特的气质 * 产品建议篇 高端住宅产品建议 单元入户门是建筑内外空间交换的场所。外挑的门头设计和内退的入口设计变化之中产生了建筑的趣味。 单元入户门 * 产品建议篇 高端住宅产品建议 入户大堂设计 由于高端住宅主要客群主要依靠自驾车出行，故在大堂设计中打破传统，摈弃只在一楼设置大堂的方式，采用双大堂挑空设计。在每一栋建筑中，一楼大堂只作为一个次大堂，而负一层被作为主大堂进行精心打造。 在大堂内，配置精心的装饰：高档家俬、绿色植物、休闲桌椅……将大堂设计成一个集休息和环境美化为一体的空间，业主从地下车库一进入大堂，便可以感受到家的温馨与舒适。 * 产品建议篇 高端住宅产品建议 入户大堂设计 地上一层设有入口服务大堂，物业服务人员在此设有服务性前台。另外还为来访宾客设有豪华等候区，尽显高端气质。 地下一层与车库相通的是豪华酒店式采光大堂，挑高5.5米； 大堂外侧是下沉式观景庭院，竹林水景，高端人群营建了尊贵且极富诗意的归家感受。 * 产品建议篇 高端住宅产品建议 总结： 高端住宅部分以豪宅产品入市，树立项目整体形象，为公寓类产品建立标高，以促进其快速回款。故在产品设置上力求让业主感到充分的尊贵感。 * 产品建议篇 精装公寓产品建议 精装公寓部分定位回顾： * 产品建议篇 精装公寓产品建议 紧凑的布局及适宜的尺度 利用竖向和边角空间作储藏室，增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体 减少户内交通，借用餐厅、客厅空间 采用落地凸窗，产生良好的视觉效果，增大采光面，使得房间更宽敞 液晶电视普及，适当缩减客厅面宽 * 产品建议篇 精装公寓产品建议 壁柜灵活设置储物空间 与层高结合突出空间灵活使用，储物柜内壁预留高度不同的插槽，使用者可以根据用途将隔板、横杆灵活调整位置，亦可采用轨道式拉门节省空间 * 产品建议篇 精装公寓产品建议 根据市场调研，考虑区域竞争环境和市场空白，根据本项目优越的地理位置、周边完善的配套设施、开发商的品牌实力，以及面向客群的开发目标，我们建议： 精装修标准2000—2500元（含厨卫家具） 装修风格关键词：现代、简约、品质、高雅 * 产品建议篇 精装公寓产品建议 起居室卧室精装建议 卧室 地面：优质实木复合地板；墙面：高级壁纸； 起居室及餐厅 地面：实木复合地板，部分户型高档石材；墙面：高级壁纸 开关面板：西门子 门窗：入户门：钢制入户门（霍曼或同等档次）；外窗：优质断桥隔热铝合金窗， * 产品建议篇 精装公寓产品建议 厨房精装建议 地面：优势地转（诺贝尔或相同档次品牌） 墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌） 洗衣机：西门子或同等档次品牌 油烟机：西门子或同等档次品牌 燃气灶：西门子或同等档次品牌 洗碗机：西门子或同等档次品牌 橱柜：科宝博洛尼或相同档次品牌 龙头：弗兰卡或相同档次品牌 台面：日本可乐丽 * 产品建议篇 精装公寓产品建议 卫生间精装建议 地面：优势地转（诺贝尔或相同档次品牌） 墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌） 座便器：科勒或同等档次品牌 洗手盆：科勒或同等档次品牌 浴缸：科勒或同等档次品牌 面盆、龙头：科勒或同等档次品牌 淋浴房：钢化玻璃淋浴房 * 产品建议篇 精装公寓产品建议 对于家具、电器、洁具的选择;以一线品牌体现项目的品质和档次选择知名牌的原则，选用其经典而不是最新的产品 * 产品建议篇 精装公寓产品建议 总结： 高端住宅部分以豪宅产品入市，树立项目整体形象，为公寓类产品建立标高，以促进其快速回款。故在产品设置上力求让业主感到充分的尊贵感。 定价及经济测算篇 * * 定价及经济测算篇 定价建议——住宅部分 选取周边在售的5个典型楼盘作为定价参考，根据与我项目的相似度和竞争关系分别给予相应的权重： 价格时间节点：2010年4月 对比案例名称 对比物业类型 销售均价 备注 权重配比 誉峰 高层 23000 均价不含精装修费用（10000） 15% 叠翠峰 小高层 12000 均价不含精装修费用（1250） 20% 中海·城南1号 高层 19000 毛坯 30% 华敏世家花园 高层 15000 　 20% 南城都汇 高层 8000 　 15% * 定价及经济测算篇 定价建议——住宅部分 修正条目 对比案例0 对比案例1 对比案例2 对比案例3 对比案例4 对比案例5 本案 誉峰 叠翠峰 中海·城南1号 华敏世家花园 南城都汇 销售均价 待