税法讲义8讲_土地增值税.pptVIP

第七章 土地增值税 第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点　 1.以转让房地产的增值额为计税依据； 　2.征税面比较广（纳税人）； 　3.实行超率累进税率； 　4.实行按次征收； 三、土地增值税的作用 第二节　纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企 业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题·多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。 A.外商投资企业 B.个人 C.个体户 D.医院 【答案】ABCD 第三节 征税范围 土地增值税的征税范围包括： （1）转让国有土地使用权； （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个 关键特征: 区分土地使用权的“转让”和“出让”， “出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易， 而“转让”体现的则是土地使用者和使用者之间的交易。 土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。 归纳 【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值 税的是（ ）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 第四节 税率 【例题·判断题】土地增值税使用超率累进税率，累 进依据为增值额占转让收入的比例。（ ） 【答案】× 第五节 应税收入与扣除项目 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。 从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 二、扣除项目的确定（重点） （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存 量房地产转让） 包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。 （二）房地产开发成本（适用新建房转让） 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工 程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （三）房地产开发费用（适用新建房转让） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 （四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让 和存量房地产转让） 包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除。（三税一费） 还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定： （五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转 让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% （六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产 转让） 由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所 支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元； 向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷 款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产 开发费用为5%。求该企业允许扣除的房地产开发费 用。 【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用为 （400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。 【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。要求计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额。 【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。 【例题·单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该