年度西高理想城年度营销方案29P(29页).pptVIP

* 盛世行顧問 TIMESUNION CONSULTANCY * 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 * 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 西高理想城年度营销方案 目 录 CONTENT 项目现状分析 1 项目困境分析 2 困境破解之道 3 宣传推广 4 引言 2012年经过10个月的时间，项目现以消化80%，考虑到公司资金的利用情况，2013年建议以小成本投入为主，重视现场把控客户能力，将项目效益做到最大化。 第一部分：项目现状分析 销售现状分析 项目共计房源308套，现已销售209套，整体销售率68%。其中1#楼102套房源，销售59套，销售 率58%；2#楼104套房源，已售60套，销售率为58%；3#楼102套房源，已售90套，销售率为88% 销售现状分析 剩余户型主要为1#、2#楼117边户户型 和2#楼126.7平米户型 工程进度情况 1、3#楼主体封顶 2#楼主体施工过程中 第二部分：项目困境分析 市场竞争激烈 相对于周边凯利世龙城、恒生国际星城、兰溪桓公花园而言，项目失去了 规模优势，从气势上输人一筹。 项目规模偏小，无法与周边竞品抗衡 恒生国际 桓公花园 主要竞争对手销售策略 交房送家电、送精装，提高项目性价比 以兰溪桓公花园、西高文博苑两个项目为代表，两个项目紧抓目标客户群，增加项目附加值，规避 价格偏高的形势，着力于“送”“礼”为手段，太阳能、家电礼包（空调、洗衣机）为主要附送形式， 此外桓公花园项目赠送精装修基金（6万元），大大提升了项目自身性价比，从而引爆市场，提高 项目认筹率、知名度。 （2）直接降价，回笼资金 恒星国际星城5期项目受资金链条件限制，现主打价格战，以3888元/㎡均价冲击市场，使得片区内在售项目受价格因素影响较大。 市场氛围（特征） （1）片区内在售项目小范围集中分布，且均以中小户型类产品为主，消化速度快，刚需类客户较 多，大大分流客户； （2）各项目纷纷推出各类隐性优惠政策，暗自竞争较为激烈； （3）在售项目多为前期工程延续，未来片区内产品供应量仍保持较高限度，片区内竞争依然激烈。 滞销户型分析 1#楼 西单元117.61㎡ 2#楼126.7㎡ 西侧单元户型受困，13层以上户型接受度差 第三部分：困境破解之道 推广阶段及营销总控(活动贯穿，体验为主) 推广重点 营销节点 销售进度 活动配合 项目教育属性、产品卖点 项目主体封顶 1月 5月 6月 7月 9月 10月 11月 12月 8月 2月 3月 4月 月饼创意大赛 儿童绘画节活动 现场体验，强调展示 10 10 10 6 6 6 7 7 5 4 15 主体封顶 96 梦想腾飞活动 春节 国庆送装修活动 低价清盘 10 样板间开放，体验营销 质量验收、监督 活动营销，提升气氛 配合工程进度，组织现场活动 ①全面封顶仪式 （根据市场销售形势，合理调整活动内容，保证高效） 借助社区全面封顶工程节点，于项目销售处外组织小型活动，由开发商领导讲话，通过 讲解项目的工程进度及下一步计划给客户树立坚定信心，保证客户对项目的忠诚度，同 时适量的客带客及口碑效应将会促进项目积极销售。 配合工程进度，组织现场活动 活动营销，提升气氛 ②工程验收、质量验收监督活动 邀请重点客户至项目现场，跟随工程专业质检机构查看社区工程质量，并从客户中 重点选举2—3名项目项目质检员，作为监督项目工程进度及质量的代表，可随时提 出问题，并监督开发商改善、修整，保证客户利益。 特殊节假日，注重人文关怀 活动营销，提升气氛 ①五一购房梦想腾飞活动—— “送子女去临淄最好的暑假辅导班” 利用客户望子成龙的心态，给客户心理安慰，重视对客户的尊重，通过活动 加强了客户对项目的认知，增进了感情，利用项目口碑宣传。 活动营销，提升气氛 ②儿童节绘画节 将孩子的理想进行到底 在项目售楼处外，利用孩子节假日期间，邀请美术指导老师至项目现场，邀请孩子们 阐述自己人生理想，老师指导孩子拿起画笔将心中的理想留在纸上，售楼处将统一保 留，作为项目交房时赠送给家庭的礼物。 通过活动，增进了项目与家庭的感情，增进了家庭的和谐与友谊，促进了客户认知，保证项目知名度。 ③中秋节月饼制作创意大赛 在传统佳节到来之际，由专业糕点师提供原料及技术指导，在项目销售处外设置操作平 台，邀请意向客户及前期成交客户参与月饼制作活动，此次活动旨在烘托现场气氛，把 握重点客户，促进项目成交。 活动营销，提升气氛 ④国庆大放价 装修你来定 活动营销，提升气氛 国庆期间，商场、超市、建材家居各行各业纷纷打出优惠牌，考虑到项目销