《基于多元回归分析的房产价格评估系统设计》.pdfVIP

第34卷第4期 杭 州 电子 科 技 大 学 学 报 V01．34．No．4 2014年7月 Journal of Hangzhou Dianzi University Ju1．2Ol4 基于多元回归分析的房产价格评估系统设计 张小莉 (浙江省地方税务局电子税务管理中心，浙江 杭州310007) 摘要 ：房地产行业的快速发展催生了社会对房产价格进行高效率 、低成本、规范合理评估的需求。 该文通过对房产特征、市场行情变化等因素进行多元 回归分析，建立了房产初始价格批量评估模 型和房产价格批量更新模型，并在此基础上设计了房产价格评估系统。该系统可对各个时期的房 产价格进行批量快速评估，实时反映不同区域内房产的价格走势，实现了房产评估效率和公平的 统一，在应用中得到了较好的效益。 关键词：房产价格 ；批量评估；多元回归分析；最b／--乘法 中图分类号：TP399 文献标识码：A 文章编号：1001—9146(2014)04—0098—05 0 引 言 近年来 ，我国房地产行业持续快速发展，房产交易日趋频繁，社会对房产合理估价的需求 日益迫切。 传统的房产估价方式是由评估师对特定的一宗房产在估价时点的价值进行分析测算，这样的单宗评估 存在着评估标准不统一、规范性差，人力与时间投入大，评估费用高等缺陷。国内外学者对房产价格 (ValueofRealEstate，VRE)批量评估(MassAppraisal，MA)方法进行了广泛研究，文献 [1—2]对房产特 征变量的选择、模型的设定和估计等作了系统论述，文献[3—5]分别对北京、杭州、上海的房产价格开 展了有针对性地分析。总的来说，这些实证研究受模型和数据收集的约束，仅能用于评估某个时点的房 产价格，无法及时反映房产价格受交易时间及市场行情影响而动态变化的长期趋势，存在一定的局限 性。本文以初始价格批量评估模型和价格批量更新模型为基础，设计了房产价格评估系统，实现了各个 时期房产价格的批量快速评估。 1 价格评估系统设计 房产价格评估系统采集各类市区规划资料、街道地名登记资料和房产地理信息等基础数据，以 “省一市一区(市、县)一乡镇 (街道)一村 (社区)一小区(楼盘)一楼幢一套”为路径，建立房产基本信息 库。系统采集基准时点的房产实际成交数据和网上挂牌数据，通过基期房产初始价格模型计算得到每 套房产的基准价格及其换算关系，形成房产价格信息库，再结合最新的房产交易和挂牌信息，使用价格 动态更新模型对价格信息库进行定期数据更新。系统能够筛选出更新异常的价格数据，通过人工修正 的方式及时校准房产价格信息。价格评估系统的基本架构如图1所示。 收稿 日期：2014—04—14 作者简介：张小莉(1974一)，女，山东平度人 ，高级工程师，计算机应用 第4期 张小莉：基于多元回归分析的房产价格评估系统设计 99 初始基准价 ●}一 批量生成 房产基础 数据采集 ——◆ ，／—、、＼ I房产基本、 基准价 信息库 J ●一 动态更新 实际成交 数据采集 ——一-■ ／—、、＼ 基准价 ，房产价格、 ●卜—一 人工修正 I信息库 J