商业物业管理实务(100页).doc

商业物业管理实务 目 录 商业物业的前期管理 1 项目设计阶段 1 项目施工阶段 2 商业物业管理准备阶段 3 物业管理市场调研工作 4 物业管理成本测算 4 主力店物业服务 6 商户装修管理 9 环境营造与管理 12 环境营造与管理的工作内容 12 环境营造与管理的重点 12 商业物业保洁的系统策划 13 保洁分包方的选择及监督 14 保洁专项管理（地面石材养护、外墙和玻璃穹顶清洗、污染治理、废弃物管理、虫害治理） 17 商业绿化和美陈管理的任务 18 绿化布置和管理 20 光环境营造 21 安全管理与风险控制 21 风险源识别内容、范围、识别方法、城市综合体安全风险种类 21 风险评估与控制 23 作业条件危险性评价方法 25 消防管理特点 27 消防组织运作管理 29 消防设施运行管理 36 治安防范及秩序维护管理模式 39 宣传推广的安全管理 42 交通安全管理 42 10.劳动安全管理 43 11.设备安全管理 44 12.建筑安全管理 44 13.财产安全管理 45 14.法律安全管理 46 15.控制处理安全突发事件的五大原则 47 交通组织管理 48 1.内外部交通组织系统的设计优化 48 2.停车场的设计优化 48 3.停车场导向标识系统的设计优化 49 4.交通流量统计分析与组织 50 5.购物中心货运通道的设计优化 51 6.购物中心的自行车路线设计 52 商业工程管理的前期介入 52 商业工程管理前期介入的划分及作用 52 商业工程管理前期介入的时间要点及含义必要性 53 商业工程管理前期介入意义的作用 53 项目立项决策可行性研究阶段的介入要点 55 规划设计阶段介入要点 55 施工建设阶段的介入要点 56 设备安装调试阶段的介入要点 57 竣工验收的介入要点 58 装修装饰阶段的介入 58 商业工程新建项目的接管与验收 58 接管验收与竣工验收的区别 58 商业项目工程验收工作要点 59 新建项目的工程设备验收工作内容 60 正式接管时应注意的主要问题 61 商业工程问题的整改与完善 62 工程遗留问题的一般处理方案 62 工程问题、缺陷产生的原因 63 商业工程整改与完善的重要意义 66 商业管理工程客服体系的人员组成 67 商业建筑和设备设施管理的基础知识与应用 68 常见的建筑材料 68 各设施设备系统 68 商业工程设备管理的主要目的和任务 71 商业工程设备管理的内容 72 商业工程设备固定资产管理 73 商业工程设备设施的档案管理 74 商业工程设备设施的维修和保养 74 商业工程设备设施维护保养的基本要求 74 维修的类别 75 工程维修的资金来源 76 房屋和设备维修的方式、修理周期、维修计划的种类、维修计划的编制依据、编制计划时应考虑的问题 77 房屋和设备维修前的预检、资料准备、工艺准备、其他准备、组织实施、验收和存档 78 维修服务质量的管理 80 商业工程能源管理 81 商业工程设备能源的管理 81 设备效能评估与节能 81 商业工程的设备间管理 83 高低压配电间管理 83 2.发电机房的管理 84 3.消防水泵房、稳压水箱间和生活水泵房管理 84 4.电梯机房管理 84 5.空调机房和锅炉房的管理 85 6.消控中心和弱电机房的管理 86 7.管道井、楼层配电间的管理 87 8.污水处理间的管理 87 商业工程合格供应商管理 87 合格供方的选择评价 87 供方监督评估 88 分包方的监督与评审 89 采购管理 90 招标文件内容 90 投标单位入围过程 91 16.5开标、评标、定标、中标 91 评标及标准的制定 92 资本性支出管理 93 预算外资本性支出项目操作 93 资本性支出预算管理 93 预算外资本性支出项目管理 93 商业物业的前期管理 项目设计阶段 商业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等； 6）空调系统要根据业态的