2013.香槟苑二期定位分析及其商业部分建议报告.pptVIP

办公市场结论 整体市场回落 商办整体市场经过多年的快速发展，市场泡沫开始形成，近两年出现下行趋势。 大面积办公市场容量极小 仅市中心CBD区域、大型城市综合体和产业聚集区内项目能够取得成交，多数项目月均去化不足1套 区域竞争环境不利 项目多定位于类住宅市场，以低总价和非限购吸引刚需和投资客群， 在售大面积产品产权均可分割，便于二次转让。 产品定价推导 外环线 中环线 内环线 全市各环线办公产品与住宅的价格比值 0.6-0.8 :1 0.65-0.75 :1 0.7-0.8 :1 0.7-0.8 :1 区域内办公产品与住宅价格关系 新江湾板块 三湘未来海岸（比值 0.74: 1） 公寓：32000元（精装5000元） 办公：20000元 东外滩板块 圣骊河滨苑（比值 0.53 : 1） 公寓：30000元 办公：16000元 纵观全市和区域内住宅与办公产品的价格关系，比值基本在 0.6-0.8 : 1 区域办公产品成交面积段分布 区域办公产品成交总价分布 产品定价推导 -- 区域成交结构分析 100平米以内小户型占比最大 主力总价集中于200万以内，600万以上几乎无成交 以可分割产权的 产品为主 600万总价为成交临界线 小户型投资类产品热销，600万总价以上成交阻力较大 产品定价建议 本案所在区