房地产企业投资分析报告-精.pptVIP

房地产企业投资分析报告万科A 小组成员： 周 磊 王丽萍 刘斯莲 吴小帅 董婷婷 闵文文 宏观经济分析 一、全球经济形势分析 （一）全球经济形势回顾 （二）全球经济形势前景预测 二、我国宏观经济形势分析 （一）我国宏观经济运行分析 （二）我国宏观经济展望 （三）下一阶段主要政策思路 一、全球经济形势分析 （一）全球经济形势回顾 2008年，随着金融危机从局部发展到全球，从发达国家传导到新兴市场经济体和发展中国家，从金融领域扩散到实体经济领域，全球经济增长明显放缓，国际金融市场动荡加剧，国际经济环境中不确定不稳定因素增多。美国、欧元区、日本均已陷入衰退，新兴市场经济增速明显放缓。 （一）全球经济形势回顾 2009年以来，全球经济持续、同步衰退的风险继续增大。主要发达经济体陷入全面衰退，信心疲弱和出口大幅下滑使得新兴市场经济体在面对金融市场压力时更加脆弱。为应对危机、缓和衰退，主要经济体央行大幅降息，“量化宽松”等非常规手段开始成为主要发达经济体货币政策的新取向。 （二）全球经济形势前景预测 展望未来，金融危机继续蔓延和深化的风险、近期部分主要经济体出现的微弱的企稳和复苏迹象能否持续、全球各国应对危机的举措在遏制衰退与提振信心方面的效力及潜在影响、国际金融体系改革与发展动向、通货膨胀形势的不确定性都将成为影响未来全球经济增长的主要因素。 二、我国宏观经济形势分析 （一）我国宏观经济运行分析 中华人民共和国国家统计局在2009年4月16日《一季度国民经济运行出现积极变化》报告中称，2009年第一季度，我国扩大内需、促进经济平稳较快发展以应对国际金融危机的一揽子计划已初见成效，国民经济运行出现积极变化，市场信心有所恢复，形势比预料的要好。消费较快增长，投资增速加快，国内需求稳步提高。农业形势总体稳定，工业生产增长企稳。银行体系流动性充裕，货币信贷快速增长，金融体系平稳运行。 （二）我国宏观经济展望 随着扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子措施初见成效，经济运行出现积极变化，形势比预料的好，但我国经济回升的基础还不稳固，外部经济形势依然严峻，不确定性因素依然存在。考虑到我国经济发展的长期趋势没有改变，经济发展的优势没有改变，加之应对危机的一揽子计划进一步落实，国民经济可望继续保持平稳较快增长。 （三）下一阶段主要政策思路 　　下一阶段，要继续以应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展为主线，统筹兼顾，突出重点，全面实施和落实促进经济平稳较快发展的一揽子计划。。 　　一是继续保持银行体系流动性充裕，引导金融机构合理增加信贷投放。 　　二是引导金融机构优化信贷结构，提高信贷支持经济发展的质量。 　　三是继续推进利率市场化改革，完善人民币汇率形成机制 　　四是继续推进金融体制改革，提高金融机构竞争力和金融市场资源配置效率。　　 行业分析 一、现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点 二、近期房地产行业的行业状况 三、A股房地产行业未来走势预测 一、现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点 房地产资金来源结构单一。 市场中的不规范行为依然存在。 住宅供应不足，结构不尽合理。 住房保障制度尚不健全。 房地产企业数量众多、负债率较高。 房地产交易体系不够完善。 ?拆迁安置环节存在诸多问题。 二、近期房地产行业的行业状况 国家统计局数据显示，09年1-2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期大幅回落31.9个百分点。房屋新开工面积1.08亿平方米，同比下降14.8%。企业完成土地购置面积2288万平方米，同比下降30%。完成土地开发面积2647万平方米，同比下降15.5%。1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。 二、近期房地产行业的行业状况 应该说，房地产市场调整期还在继续，同时遭遇宏观经济的周期性调整和结构性调整。因此，房地产开发商或不应对市场盲目乐观，不能凭着一些机构发布的统计数据而以为房地产已经回暖，以为房地产形势已经逆转。 还要看到的是，从前面的数据可以看出，住宅等房屋竣工面积同比增长1/4以上。这说明，前阶段大规模投资、开工的楼盘，因工期进度推进正形成产品，供应还在加速增加。一些在预售阶段未能销售出去的房子，正将逐渐形成现房销售。但伴随房价还在继续下降趋势，开发业资金紧张情况依然没有大的改变。 三、A股房地产行业未来走势预测 A股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域，一二线主流开发类08年PE为27倍，09年19倍，RNAV溢价7%；出租类08年PE 41倍，09年29倍，RNAV（重估净资产）溢价5%。开发类PB 3.1倍，出租类3.0倍