2011.10龙湖成本管理和房地产开发成本控制(讲义).pptVIP

初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。 景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。 编制概算，对投资进行控制。 施工图设计控制要点 比较不同形式基础工程造价，确定合理基础形式； 比较不同结构体系对工程造价的影响，确定合理结构体系，认真计算合理选择安全系数； 把握细部设计、作法和材料选用 由此可见设计阶段投资控制的重点又在方案设计和初步设计（扩初设计）阶段。 运用价值工程控制投资 投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。 价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。 龙湖控制景观的方法 乔木、灌木种在那里 楼宇 行道树 道路 灌木 乔木 公共部分装饰工程成本管理 控制阶段 职能部门 职责 方案设计阶段 初步设计阶段 设计研发部 落实设计单位 进行方案交底 提供设计项目各项技术指标 造价采购部 装饰工程专项成本测算 工程实施阶段 设计研发部 管理设计变更 控制装饰效果 营销部 造价采购部 装饰专项成本动态管理 工程竣工阶段 工程部 组织现场收方 审核竣工资料 造价采购部 审核竣工结算 完善装饰成本数据资料 公共装饰工程成本管理措施 装饰工程分不同设计阶段成本控制 主要装饰面层材料部分由甲供 装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失 严格管理现场收方结算 材料设备采购管理原则 序号 供应方式 适用范围 1 甲方供应 适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。 2 甲方限价、乙方采购 适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。 3 乙方自行采购 适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。 甲方供应材料设备的目的 集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本 可以有效控制主要材料设备的质量 龙湖体验区样板房成本管理 样板房的成本范围 样板房成本包括： 样板房建造费、样板房装饰工程费、样板房家具及样板房小品摆设 影响样板房成本的主要因素 1）、样板房装饰风格定位 2）、样板房装饰材料标准 3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价 控制样板房成本的措施 1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内 2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本 3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位 4）、耐用品回收和周转使用 龙湖体验区样板景观成本管理 样板区景观成本的范围 样板区景观成本包括： 样板景观乔木、灌木、草坪、小品、水体、便道、挡墙、护栏等，同时还包括配套的休息用家具。 影响样板区景观成本的因素 1）、样板区景观设计定位 2）、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何达到效果和成本的统一 3）、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置 4）、样板区景观水体不按常规设置，高于项目配置平均标准 5）、样板区景观小品不按常规设置，高于项目配置平均标准 控制样板区景观成本的措施 1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内 2）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果 3）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等 房地产开发的成本控制 内容 龙湖的成本管理 房地产主要成本费项构成 成本 分类 成本费项 成本内容 直接成本（开发成本） 土地费 土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用 前期工程费 勘测设计费 、三通一平工程费、 行政及政策性收费 基础设施费 满足项目使用功能的设施设备 配套设施费 按规划和有关要求设置的配套建筑 建安工程费 建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装 修 、环境景观工程 工程相关费用