商业地产前期策划及其案例分析.pptVIP

国家和地区 人均GDP水平 城市化 比重 商业业态状况 1100美金以下 25% 商业处于与农业经济相匹配的原始状态；主要业态为庙会、地摊、集贸市场 1100~2000美金 25%~45% 商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活提供基本保障； 主要业态为百货商场、商业街、批发市场等传统商业 2000~4400美金 45%~70% 商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生； 主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业开始涌现； 主要业态为超越商业范畴的广义商业，如SHOPPING MALL、旅游地产、商务地产、物流等 每一种商业变革的出现都是以一定的城市形态变化为前提国家和地区GDP水平城市化比重商业业态状况。 观点 商业地产与住宅地产的区别 三个阶段 问题众多 短期调整长期看好 发展概况 第二部分 商业地产的发展 2001-2003 2004-2007 2008-？ 第一 阶段 第二 阶段 第三 阶段 以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是广告宣传以及现场销售人员的技巧。其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。 以长期投资的思路进行操作投资者与经营者尝试分离，开发商开始重视招商工作，但普遍缺少成熟的招商运营团队。在定位、招商、销售、经营管理四个方面追求概念化、表面化，资金链条没有解决，基本依靠自有资金和私募。 商业地产开发开始导入“定位—招商—销售—经营管理”全方位市场经营理念。目前越来越多的商业地产开发商、策划代理商，已经开始充分重视和涉足经营管理领域。不断创新商业地产开发模式。 商业地产与住宅地产的区别 三个发展阶段 问题众多 短期调整长期看好 发展概况 第二部分 商业地产的发展 定位失误 很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十 万平米的超大项目商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行 准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。 非专业操作 商业地产需求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，商业地产开发商，大部分由住宅开发商 转变而来，对商业规律不了解，普遍存在漠视专业人才，进行非专业化运作开发经营商场所设计的业 态组合不合理或不切实际 ，采用非专业操作給商业地产带来了巨大的投资风险。 1 2 产权分割出售 商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，前几年流行的产权式商铺模式在实践中 几乎是全军覆没，鲜有成功案例。因为在产权分割出售后，很难再统一所有投资人的意 愿去统一管理；即使可以用售后返租的方式来统一招商和经营，但必然会涉及一般不低于8％的投资回 报率问题。 3 商业地产与住宅地产的区别 三个发展阶段 我国商业地产问题众多 发展概况 短期调整长期看好 第二部分 商业地产的发展 人才短板 由于人才的短板，目前大多数商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重用职位，其实这 是个误区，容易导致商业地产项目失败。 盲目拷贝模式 我国商业地产开发过程盲目照搬照抄国际概念，殊不知区域的不同、地段的不同、消费者习惯和 偏好的不同、人口密度的不同、经济收入的不同、经济增长数据的不同，都会对项目的造成影响。我 国开发商虽不断国外考察，但贪大求洋，按图索骥，结果往往是“形似神不似” 。 4 5 资金链断裂 地产开发过度依赖银行贷款，自有资本的比例偏低，而商业地产回款速度更慢，投资回报期较 长，很容易发生资金链断裂。 6 区域市场竞争过度 当前区域市场竞争过度，已经导致超市等商业倒闭事件频繁出现；因不适应市场竞争而导致超市 倒闭的案例，在全国各地并不显见；布点过于密集的另一个不良后果就是造成同业之间的恶性竞争。 7 商业地产与住宅地产的区别 三个发展阶段 我国商业地产问题众多 起步晚发展快 短期调整长期看好 第二部分 商业地产的发展 倒置的开发顺序 我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计 ——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产 的严重脱节。 8 开业经营 项目施工 项目招商 项目设计 项目规划 土地获取 融资 项目选择 国际成熟商业地产开发的基本流程 获取土地 项目设计 项目施工 项目贷款 项目销售/招商 开业经营 目前中国商业