苏州吴中区独墅湖和尹山湖地块取地价格及其可行性的研究.ppt

序号 项 目 金额(万元) 1 房地产销售收入 518,644 2 总经营成本（开发成本及经营、销售成本） 335,524 3 利润总额 183,120 4 所得税 45,780 5 净利润 137,340 6 净现值 79,373 7 成本利润率(税前) 54.58% 8 成本利润率(税后) 40.93% 9 内部收益率 43.66% 10 动态回收周期(年) 2.77 从本项目的财务分析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益率大于基准收益率10%；累计盈余资金大于0；故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目是可行的。 经济测算——测算结果 不确定性因素主要来自以下几个方面：开发成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受到当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。为此，借助盈亏平衡分析与敏感性分析来进一步了解投资的可靠程度。 经济测算——敏感性分析 因素变化情况 部分指标变化 敏感性分析结果 销售收入（万元） 总投资（万元） 税后利润（万元） 税后成本利润率 财务净现值（万元） 内部收益率 动态投资回收期（半年） 基本方案 518,644 215,712 137,340 40.9% 79,374 43.7% 2.77 销售收入变化 销售收入下降10% 466,780 221,379 114,209 36.3% 59,073 32.7% 3.16 变动率 -10.00% 2.63% -16.84% -11.28% -25.58% -25.15% 13.98% 销售收入上升10% 570,509 221,379 156,561 43.3% 94,109 49.9% 2.59 变动率 10.00% 2.63% 14.00% 5.73% 18.56% 14.17% -6.58% 工程成本变化 工程成本增加10% 518,644 228,217 133,026 39.0% 74,269 39.5% 2.91 变动率 0.00% 5.80% -3.14% -4.77% -6.43% -9.59% 5.01% 工程成本减少10% 518,644 214,541 137,744 41.1% 78,912 42.4% 2.81 变动率 0.00% -0.54% 0.29% 0.46% -0.58% -2.91% 1.38% 计算结果表明，无论售价降低10%还是开发成本上升10%，本项目的经济效益均有所降低，动态回收周期有所延长，但内部收益率均大于基准收益率（ic=10%）,项目可行。 因素变化情况 部分指标变化 敏感性分析结果 销售收入（万元） 总投资（万元） 税后利润（万元） 税后成本利润率 财务净现值（万元） 内部收益率 动态投资回收期（年） 基本方案 518,644 215,712 137,340 40.9% 79,374 43.7% 2.77 土地成本上升5% 518,644 223,156 134,772 39.8% 75,718 40.1% 2.88 土地成本上升10% 518,644 230,600 132,203 38.6% 72,062 36.9% 2.99 土地成本上升15% 518,644 238,044 129,635 37.5% 68,406 34.1% 3.09 土地成本上升20% 518,644 245,488 127,067 36.4% 64,750 31.6% 3.19 土地成本上升25% 518,644 252,932 124,499 35.3% 61,094 29.3% 3.28 土地成本上升30% 518,644 260,376 121,931 34.2% 57,439 27.3% 3.37 方案一：土地成本上升5%，即地价15.48亿元，折合楼板价4552元/平米。 当地价达到607万元/亩时，财务内部收益率将接近40%，为了更好的空置风险，实现更高的利润，应尽可能的争取607万元/亩以内的价格。 方案二：土地成本上升25%，即地价18.43亿元，折合楼板价5419元/平米。 当地价达到723万元/亩时，财务内部收益率将低于30%，此时项目成本利润率过低，所以建议取地价格保证在723万元/亩以下，以合理规避风险，保证项目的基本利润。 地价合理范围 地价上限范围 不同地价范围的测算结果比较 世联建议，为更好的控制项目风险，保证合理的利润，取地价格应尽可能控制在607万元/亩的范围内，最高地价上限不应超过723万元/亩。 地价607万元/亩条件下的项目技术经济指标 地价