新高级财务会计 教学课件 王琪 第一章投资性房地产.pptVIP

第一章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置 第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 【提示1】投资性房地产是一种经营活动 【提示2】投资性房地产不同于自用房地产和销售的房地产 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 3.已出租的建筑物。 【提示1】作为对外出租的土地使用权，必须是通过出让或受让方式获得使用权；已经对外出租；对外经营租赁。 【提示2】持有增值的土地使用权，不包括闲置土地。 【提示3】对外出租的建筑物，必须具备产权；已经对外出租；对外经营租赁；签有相关协议不算重大。 （二）不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产； （2）作为存货的房地产。 【提示】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 （一）第一类抵消分录 【例4-1】2011年3月,甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业,为期5年。4月5日,甲企业实际购入写字楼,支付价款共计1200万元(假设不考虑其他因素,甲企业采用成本模式进行后续计量)。 甲企业的账务处理如下: 借:投资性房地产——写字楼 12 000 000 贷:银行存款 12 000 000 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 （一）第一类抵消分录 【例4-2】2011年3月,甲企业从其他单位购入一块土地的使用权,并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2011年6月,甲企业预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定,该厂房于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。2011年7月5日,三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元,能够单独出售。 甲企业的账务处理如下: 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产〔600×(1000÷3000)＝200万元〕。 借：投资性房地产——厂房 10 000 000 贷：在建工程 10 000 000 借：投资性房地产——土地使用权 2 000 000 贷：无形资产——土地使用权 2 000 000 【例4-3】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2011年8月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为10年。当年10月1日,该写字楼开发完成并开始起租,写字楼的造价为9000万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。 甲企业的账务处理如下: 借:投资性房地产——成本 90 000 000 贷:开发产品 90 000 000 第三节 投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备