万科资产评估-精品.pptVIP

2 营业收入与现金流的预期模式的阶段性分析  结合万科公司近年来的经营情况与行业大环境的影响，万科公司未来现金流增长应呈现“H 型 两阶段增长”，即从现在开始增长率从一个较高的水平随时间线性下降，直到至告诉增长阶段结束保 持在一个稳定的增长率上。 3 营业收入与盈利的年度预测  4 营运资本变化与需求预测 万科公司一直秉承“现金为王”的战略，根据万科近三年年报，公司货币资金占总资产的比例 分别为 16.76%、16.72%、16.76%，一直维持在一个十分稳定的状态，故取三年所占比例的均值 16.747%作为 2010 年万科货币资金占总资产的比例，通过计算可得 2010 年万科货币资金预测值为 2558502.01 万元。 根据上表中数据反映，万科公司流动资产在 4 年内保持上升，而在经历了金融危机与宏观调控 的双重压力之后，我们房地产市场将迎来一个新的历史时期，将逐渐走入平稳健康发展的轨道。对 于 2010~2014 的第一阶段，预计会以一个递降的增长率递增，然后进入一个平稳的阶段。 5 对流动负债进行预测 结合上文对流动资产的预测，以及前文对万科增长率的分析与预测，可以对万科公司 2010 年以 后的营运资产增长做出预测。 6 资本性支出与资产折旧等预测  资本支出与折旧都属于资产的一部分。资本支出是指会计上视为固定资产增值的所有经费支出， 如房屋、机器设备的购置费，为延长设备使用年限或提高设备性能而支出的所有费用等均是；折旧 指资产价值的下降，指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。这两 者预测方法与营运资金相同。如下是对万科公司 2013 年以后的资本支出情况。 资本支出的变化与流动资产的增加的变化规律也相近，故做出推算，2013~2017 年万科公司资 本支出仍按线性规律变化。 用相同的方法对万科公司将来的折旧值进行预测，首先确定万科的平均折旧率，而折旧率会因 每一年的固定资产种类比重不同而改变而不易确定。故采用 2006~2011 年的折旧率平均值来进行计算。 根据上表中计算所得，万科的平均折旧率为 0.32。对于万科的固定资产，根据其在 2011 年减少 土地存量的决策，万科的固定资产在几年内是不会有大幅的增加的。所以在这里我们用 2005~2010 的平均增长率 0.36 来计算 2013~2018 年的固定资产额，在这里不计 2011 年是因为在 2011 万科的股 权的增加直接使万科的资产大幅增加不具有可用性，所以在这里对增长率的估计没有将其纳入考虑范围。万科 2013~2017 年固定资产以递减的增长率增长，之后以稳定增长率增长。 7 债权与股权融资及股利分配预测 万科近三年股利分红占公司净利润的比例分别为 15.00%、13.63%、13.48%，取三年均值 14.04% 计算预测期万科公司股利分红为 54255.04 万元。 同时对万科公司的利息进行预测，万科的利息支付很不规律，其应付利息项目只在 2011 年出现， 所以无法用线性回归的方法来计算。且在这几年里万科的短期负债在不断变化，其利息因此而变化 不均匀，故采取年平均值估计 2013~2017 年的利息。且在 2010~2012 年的利息平均值为 6529.69 万 元，税后利息为 4679.79 万元。 8 实体现金流与股权现金流预测 首先清算负债现金流。根据“债权人现金流量=税后利息支出+偿还债务本金—新借债务”和“股 权现金流=实体现金流—债权人现金流”，可以计算出股权现金流。此先需要预测出债券本金归还， 新增债券和税后利息。根据“FCFF=息前税后营业利润+折旧—资本支出-营业流动资产增加”计算 2013~2018 年的实体自由现金流如下表所示： 小结 本部分依据万科公司历史数据及其发展状况，并结合宏观的经济环境，对公司未来的发展趋势 进行预测，并依照预测的资产负债表、利润表、现金流量表等之间的勾稽关系，估计了每期的实体 现金流，进行了公司股权价值的估测，同时对债务进行了预测，用间接法求出了股权现金流。 ? 9. 贴现率与公司价值评估 本部分通过对万科公司历史财务状况进行分析和短期财务预测与规划，分别通过权益资本成本 测算、债务资本成本测算、债务与权益资本圈中比率测算和基于股权现金流的公司价值进行计算， 通过相对价值法预测股价，最后再进行价值评估结果与市值的比较。分析公司的增长潜力，未来的 发展趋势，寻找影响公司价值的关键因素并解释其是如何起作用的。 10 权益资本成本测算 权益资本成本主要包括普通股成本和保留盈余成本，有多种确定方法，一般采用资本资产定价 模型（CAPM）确定。 权益资本成本=无风险利率+股票的 β 系数*风险溢价 =无风险利率