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疏浚工程公司资产评估 评估方法 (一) 评估方法的选择 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，并分析了资产基础法、收益法和市场法三种资产评估基本方法的适用性。 经查阅沪深交易所及其他股权交易类资讯，目前缺乏与被评估单位在所处发展阶段、资产结构、生产规模、盈利能力、管理水平以及客户资源和企业风险等方面具有可比性的可比上市公司或同类企业股权交易案例，不适用市场法评估。 XX疏浚公司已经营多年，在审计的基础上，其申报评估的资产明确，可根据财务资料、构建资料及现场勘查进行核实并逐项评估；另外，根据对XX疏浚公司管理层的访谈，公司已持续经营多年，有稳定的客户资源，在业内有一定的知名度和优良的工程质量口碑，且历史收益情况良好，未来可持续稳定经营和发展，收益和风险可以进行合理预测。基于公司以上的基本面情况，适用资产基础法和???益法对其股东全部权益进行评估。  HYPERLINK (二) 资产基础法简介 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 各类主要资产及负债的评估方法如下： 1．流动资产 1.1 货币资金 货币资金包含现金、银行存款和其他货币资金。 对于现金，核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，并根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，与评估基准日账面金额进行核对，未见异常，以核实后的账面值作为评估值。 对于银行存款，查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并通过函证的方式进行核实，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事 项，经核实，未发现影响净资产的重大未达账项，以核实后的账面金额为评估值。 对于其他货币资金，获取了定期存单等资料，通过银行函证核实无误，以核实后的账面值为评估值。 1.2 债权类流动资产 债权类流动资产包括应收账款、预付账款和其他应收款。对于债权类流动资产，按预计可收回金额确定评估值。 1.3 实物类流动资产--存货。 存货包括材料采购、原材料和在产品。 材料采购均为被设备维护使用消耗的维修配件，其价值已包含在对应的设备中，为避免重复评估，材料采购评估为零。 原材料主要为施工项目燃料、润滑油、船舶维修等正常原材料以及待报废材料。对正常原材料进行价格测试，未发现账面单价与市场价值存在较大差异的情况，以核实后的账面价值为评估值；对待报废材料（设备），按可变现净值确定评估值。 在产品包括劳务成本和在建舢板。其中： 在建舢板，由于完工程度低，以核实后账面值确定评估值。 劳务成本分以下几种情况分别进行评估： （1）已完工未总结算项目，经核实财务记录，该部分账面余额为已经发生成本扣减预估成本后余额，考虑项目剩余收入收款时间不确定性大以及项目实际结算与预计情况存在偏差的可能性大，除个别从未结算工程项目外，其他项目按照账面值确定评估值；对个别从未结算项目根据基准日工程计量进度的相关资料，测算工程预计剩余收入、预计后续成本，预计剩余收入收款时间，考虑部分合理预期利润确定评估值。 （2）未完工在计量项目，经核实财务记录，该部分账面余额为已发生尚待以后结转余额。至评估基准日对合同预计总成本和预计总收入的计量配比情况进行重新核算，预估成本基本合理，由于至评估基准日预计工程毛利已经确认，以核实后的账面值确定评估值。 （3）刚开始未计量项目，至评估基准日发生时间短，尚难确定预计总成本和 预计总收入，因此难以预计至评估基准日的预计利润，按照核实后的账面值确定 评估值。 2. 投资性房地产 本次评估采用收益法对投资性房地产进行评估。收益法是利用预期收益原理，求取评估对象未来正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基准日时点后累加，以此估算委估房地产的客观合理价值的方法。 对于投资性房地产，采用收益法时，首先预测未来若干年里的租金收入和运营成本，然后二者扣减可以得到未来若干年里的年净收益，最后将年净收益采用合理的折现率进行折现，各折现值之和即为所求取的评估价值。由于本次评估对象中部分物业已签订长期租赁合同，故按照《资产评估准则—不动产》的要求，分别估算租约期内价值和租约期外客观收益现值，然后相加，得到其评估值。具体评估模型如下： 计算公式： 其中：V —评估对象房地产的价格 V1—租约期内收益现值 V2—租约期外客观收益现值 Ai—租约期内阶段初始期纯收益，假设收益流入时点为各期期初 A —评估对象房地产租约结束后初始年纯收益，假设收益流入时点为各年年初 r1 —评估对象房地产租约期内的折现率 r --评估对象房地产租约期外的折现率