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高强度住宅开发问题解析及规划控制 The and of forResidential AnalysisPlanningStrategisHighDensity 李江云＼LI Jiangyun。王宏杰、WANGHongjie (中国城市规划设计研究院风景园林所，北京，100044) 【摘要】探讨了近一时期城市建设中高强度住宅开发的误区、问题及其深层原因，指出很多城市本有条件建设宜居住宅。文章也 提出了解决和避免类似问题的规划技术控制手段。 【关键词】高强度住宅开发；土地财政；宜居；规划控制 【中图分类号】TU984．12 【文献标识码】A ofrecent residential inthe this author discussesthe andfurtherreasons 【Abstract】In highdensity development essay,themainly problems outthattherewere of livableresidence．Italso outthetechnicalmeansof controlto cities，points opportunitiesconstructing points planning solvethese problems． Residence Control 【Keywords】HighDensity Development；LandFinance；Livability；Planning 设施配套建设等条件制约下，大规模开发的居住区通常很难超 发现象 过2．5的容积率，以上两个城市的住宅项目开发的平均容积率 接近3．0、有的年份甚至高达3．5；与此同时，大多数城市基石}l{ 根据对部分城市近年土地招拍挂数据、住宅建设审批公示 设施、公共设施的服务水平很难支持过高的开发强度，故高强 项目容积率情况的有关研究，住宅开发强度呈逐年增加之势。 度住宅开发遍地开花的现象让城市规划师们不得不反思，这样 在很多城市，早先以多层为主的开发容积率通常不会超过1．7、 建设的住宅是居民们想要的吗?到底是什么原因造成了近年来 1．8，后随着开发强度的不断提高，容积率高于2．5的住宅开发开发强度的普遍快速上升，是什么原因让城市正变成高楼林立、 已司空见惯，达到3．0、4．0也不罕见，高达6．0的也能见到。 密不透风的钢筋混凝土森林? 笔者对部分有代表性的城市的住宅项目审批容积率的变化 进行了典型数据分析。由于数据获得原因，笔者分析选取了在 宅开发带来的问题 2014年住宅用地库存榜上排名靠前的昆明市为例，同时也选取 了北方城市石家庄市作为另一个抽样分析城市①。以公开数据 2．1高强度住宅开发影响城市的宜居品质 为基础，即根据城市规划局网站中重要建设项目公示栏之历年 容积率代表的开发强度作为土地出让的重要参数，很大程 数据②，对其分年的住宅为主的项目的大量数据进行统计，得 度上影响着居住环境品质的营造和宜居城市的建设。高强度住 到有关分析数据。分析数据结果显示，昆明市住宅项目的审批 宅开发会带来一系列城市问题，如导致住宅人口密度上升、日 容积率呈较为明显的上升态势，从2007年的平均2．23一直上照时数下降，导致人均占有绿地、公共空间减少，进而导致居 升到2013年的3．45，之后才缓慢下降，但目前仍然处于极高住环境品质降低等。 的水平③。 高强度住宅开发也伴随着教育、医疗等公共服务设施的人 又以北方城市石家庄为例，其城市规划局网站公示的住宅 均配给不足而引起人园入学