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房地产智库.com 房地产项目策划谋定而后动 演讲人：中海地产集团董事、中海地产广州公司总经理 朱荣斌 什么是策划？ 就是 “善战者、不待张军”，这是古代兵书上的讲法。意思就是说善于用兵者取胜于用兵之前。这就是策 划比较老的一个引经据典的话，策划是些什么呢？策划是出点子、想绝招，策划就是市场营销，策划就是写策 划报告，是做前期策划研究报告、公关活动，就是在作秀。 中国的策划是什么，我的理解现在的策划就是大致约等于西方战略计划+日本企划应用+中国策划智慧。因 为西方人行讲究战略和长远的发展目标，对一事一计并不是很看重，日本人做事很严谨，很细腻，所以把很多 东西都计划非常周密，而中国人是很有智慧的，非常的能够用心计，从我们看《三国演义》诸葛亮的智慧这就 是策划。 策划就是我的理解就是在一个企业的战略目标下，运用恰当的策略一系列的战术，达到一个预想的目标。 策划我们也没给出一个明确的定义，经常我们容易把它狭隘地理解了，理解了一些局部的方面去，首先策划不 是点子，也不是一个单个的创意，中国的房地产策划大为师，首推王志纲先生，王志纲就说过一句话，说点子 就好比一个珍珠，一颗珍珠并不值钱，但是要把一串串的很多珍珠串成一串，变成一个项链这就值钱了，这就 是王志纲本人对策划的理解作出的回应。策划不是一个点子，至少是一串串点子，策划也不是简单的计划，计 划工作不需要有太多的创意，不需要有太多的发挥，策划也不仅仅是领导拍脑袋做决策，也不是天马行空，也 不是营销领域才谈这个事情，各行各业都要谈策划的。 房地产这个行业的策划的理论和模式有几大代表。首先我要推崇的还是王志纲先生，他的说法很形象，条 条道路通罗马，毕竟最近的只有一条，策划就是要寻找这条路，房地产策划就是要寻找一条创造良好经济效益 的路，并且这条路是最快的，最好的！这是王志纲先生对策划的观点。 第二个流派就是广州的合富辉煌，这个公司前身是一家研究公司咨询机构，它的策划的话就是投资派的观 点，“策划就是要激发创意，有效地运用项目的有效资源，选定可行的方案，达成预定的目标，解决难题的过 程。”这是合富的观点，中海的观点是什么？全程策划的观点。我们对房地产策划的理解觉得房地产策划应该 是从投资买地、项目定位、产品研发设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节进行，各环节相互连 贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的的。 我们是一家生产企业，所以我们对策划的理解和对策划的运用就是在这个产品生产的各个过程中对产品如 何做的更好？对它的一种研究、对它的一种具体实施的。所以带有鲜明的特点，在地产界里面我们在90年代中 后期我们就提出很鲜明的特点叫“全程策划”，这个词说到今天已经不是一个什么新鲜的玩意儿，但是真正做 一个项目开发能够做到全程策划，对全程进行把握，很多企业还是很不足够的。 策划的目的和责任首先是充当智囊团、思想库，提升楼盘的附加值、通过整合资源在执行过程要出现偏差 的，这是策划的目的和职能。 房地产策划的模式有这么几种代表性的模式。第一种就是战略策划模式。这种模式还是王志纲先生推出来 的，最近大家比较关心香港的一家上市企业就是碧桂园，在香港变成一家1200亿市值的地产公司，出现了中国 的女首付，26岁的女富翁，这家公司原来是做碧桂园产品，碧桂园是曾经别的集团的，王志纲先生一句话，给 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 你一个五星级的家，碧桂园在90年代中后期在广州地区得以发家，继而在广东在珠三角，在全国复制了很多碧 桂园，这个碧桂园洋老板买地很有特点，只要在珠三角地区，不管在什么地方，不管那里是什么环境，就看两 个条件，第一地要三千平米以上，第二地要便宜五万块钱，只有这样都能做成成功的项