《《房屋登记办法》中在建工程抵押权登记的理解与适用.》.docVIP

《房屋登记办法》中在建工程抵押权登记的理解与适用——《房屋登记办法》研讨之四 【发布日期】2008-7-17 【作者】程啸 【来源】《中国房地产》 程啸 清华大学法学院 副教授 一、在建工程抵押的概念与特征 《物权法》第180条第1款规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。所谓正在建造的建筑物，显然是与已经建造完毕的建筑物相对应的概念。本来这种“正在建造的建筑物”因尚未完成，不属于具有特定性的独立物，无法成为物权的客体，不能买卖，更不能进行抵押。但是，随着现代社会经济的发展，出于融资便利的需要，实践中出现了以正在建造的建筑物设定抵押，以获得融资的情形。依据我国法律法规，以正在建造的建筑物设定抵押权的情形有两种：其一，在建工程抵押；其二，预购商品房抵押。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物设定抵押的情形，无非后者是预售的商品房，抵押人是购房人；而前者是既包括预售的商品房也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人。 建设部《城市房地产抵押管理办法》(下称《办法》)对这两种抵押的概念都做出了明确的规定：预售商品房抵押，是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工